Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kommt um den Energieausweis nicht herum. Bei jeder Neuvermietung schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zwingend vor, dass Vermieter einen gültigen Energieausweis vorlegen, die Kernangaben bereits in der Immobilienanzeige nennen und das Dokument dem Mieter zugänglich machen müssen. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, welche Pflichten tatsächlich auf Sie zukommen, welcher Ausweis für Ihr Gebäude der richtige ist, mit welchen Kosten Sie 2026 rechnen müssen und was sich durch die neue EU-Gebäuderichtlinie demnächst ändert.
- Bei jeder Neuvermietung ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich Pflicht – geregelt in den §§ 80–87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).
- Bereits in der Immobilienanzeige müssen Ausweisart, Endenergiebedarf, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse genannt werden.
- Für die meisten Bestandsgebäude reicht der günstigere Verbrauchsausweis (bei GREENOX ab 59 €); der Bedarfsausweis (ab 129 €) ist für kleinere unsanierte Altbauten Pflicht.
- Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig, danach muss er neu ausgestellt werden.
- Fehlt der Ausweis oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro je Verstoß.
- Ab Mitte 2026 greift zudem die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) mit einer neuen, einheitlichen Effizienzskala A–G.
Kostenlose Energieausweis-Beratung anfragen Energieausweis online erstellen
Energieausweis bei Neuvermietung: Das steht im Gesetz
Die rechtliche Grundlage für den Energieausweis bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Entscheidend für Vermieter sind vor allem die §§ 79 bis 88 GEG: Sie regeln, wer einen Energieausweis braucht, welche Angaben er enthält und wann er vorgelegt werden muss. Daher ist der Energieausweis kein „nice to have”, sondern ein behördlich vorgeschriebenes Dokument – vergleichbar mit dem TÜV-Bericht beim Auto.
Bei einer Neuvermietung greift die Pflicht in drei Stufen: Erstens müssen die Kennwerte bereits in der Wohnungs- oder Hausanzeige erscheinen. Zweitens muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Drittens erhält der Mieter spätestens bei Vertragsabschluss eine Kopie des Dokuments. Zudem empfehlen wir aus unserer Projektpraxis, den Ausweis bereits vor der ersten Besichtigungsanfrage griffbereit zu haben – das spart Nachfragen und verhindert rechtliche Grauzonen.
Wer ist für den Energieausweis verantwortlich?
Für die Beschaffung des Energieausweises ist immer der Eigentümer zuständig. Ist ein Makler an der Vermarktung beteiligt und verantwortet er die Anzeige, haftet er laut § 87 GEG zusätzlich mit für die korrekten Pflichtangaben. Auch bei Verwaltungen gilt: Für Erstellung und Aktualität des Ausweises bleibt am Ende der Eigentümer verantwortlich.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – welcher ist richtig?
Das GEG kennt zwei Arten von Energieausweisen, die sich in Methode, Aussagekraft und Preis deutlich unterscheiden. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden, also auf realen Heizkostenabrechnungen. Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes auf Basis seiner Bauphysik – Dämmung, Fenster, Heizungstechnik und Bauteilflächen. Folglich liefert der Bedarfsausweis eine objektivere Bewertung, die unabhängig vom Nutzungsverhalten der Vormieter ist.
- Basis: reale Heizkosten (3 Jahre)
- Bei GREENOX ab 59 € online
- Innerhalb 48 h als PDF
- Zulässig für die meisten Gebäude
- Basis: Bauphysik des Gebäudes
- Bei GREENOX ab 129 € online
- Objektivere Bewertung
- Pflicht für kleine unsanierte Altbauten
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
Die freie Wahl haben Sie nicht immer: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgerüstet sind, schreibt § 80 Abs. 3 GEG den Bedarfsausweis zwingend vor. Außerdem gilt er für Neubauten und für größere Sanierungen. In allen übrigen Fällen – also bei den meisten Bestandsimmobilien – dürfen Sie zwischen beiden Varianten wählen. Sofern Sie eine energetische Sanierung planen, liefert der Bedarfsausweis die wertvolleren Hinweise, weil er die Schwachstellen der Gebäudehülle sichtbar macht.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Die Checkliste
Bereits die Anzeige auf ImmoScout24, Immowelt oder im Lokalblatt muss fünf Kernangaben aus dem Energieausweis enthalten. Vergessen Sie auch nur eine davon, gilt das nach § 87 GEG als Ordnungswidrigkeit. Die folgenden Punkte sind daher Pflicht in jeder Wohnungs- und Hausanzeige:
- Art des Energieausweises – Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch – in kWh pro Quadratmeter und Jahr
- Wesentlicher Energieträger der Heizung – etwa Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets
- Baujahr des Gebäudes – laut Ausweis
- Energieeffizienzklasse – die Buchstabe A+ bis H auf der Farbskala
Ausnahmen: Wann Sie keinen Energieausweis brauchen
Nicht jedes Gebäude fällt unter die Pflicht. Das GEG kennt einige klar definierte Ausnahmen – doch die sind enger gefasst, als viele Vermieter annehmen. Keinen Energieausweis benötigen Sie typischerweise in diesen Fällen:
- Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50 m²
- Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes
- Gebäude, die für die Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten pro Jahr vorgesehen sind (z. B. reine Sommerhäuser)
- Bestimmte provisorische Gebäude mit einer maximalen Nutzungsdauer von zwei Jahren
- Kirchen und andere Gebäude für religiöse Zwecke
Die Denkmalschutz-Ausnahme wird häufig überschätzt: Sie greift nur, wenn das konkrete Gebäude tatsächlich in die Denkmalliste eingetragen ist. Gebäude in einem Denkmalschutzgebiet oder Gebäude mit „historischer Fassade” sind nicht automatisch befreit. Im Zweifel lohnt deshalb die Rückfrage beim zuständigen Landesdenkmalamt – oder eine qualifizierte Energieberatung, die die Einzelfallprüfung übernimmt.
Bußgelder: Das kostet eine Vermietung ohne Energieausweis
Wer seine Pflichten rund um den Energieausweis verletzt, riskiert empfindliche Geldbußen. Die Bußgeldtatbestände sind in § 108 GEG geregelt und werden von den Bundesländern vollzogen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Verstöße und die jeweiligen Höchstbeträge:
| Verstoß | Rechtsgrundlage | Max. Bußgeld |
|---|---|---|
| Ausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | § 108 Abs. 1 Nr. 24 GEG | bis 10.000 € |
| Pflichtangaben in Anzeige fehlen oder sind falsch | § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG | bis 10.000 € |
| Ausweis dem Mieter nicht übergeben | § 108 Abs. 1 Nr. 25 GEG | bis 10.000 € |
| Ausweis durch Unberechtigte erstellt | § 108 Abs. 1 Nr. 28 GEG | bis 10.000 € |
In der Praxis verhängen die Behörden die Höchstbeträge zwar selten beim ersten Verstoß – dennoch sind vierstellige Bußgelder durchaus üblich, besonders wenn mehrere Pflichten gleichzeitig verletzt wurden oder wenn Mieter die fehlenden Angaben aktiv beim Amt anzeigen. Der Ausweis ist deshalb immer günstiger als das Bußgeld, das bei Nichtbefolgung droht.
Mieter, denen in der Anzeige oder beim Einzug kein Energieausweis vorgelegt wurde, können dies bei der zuständigen Landesbehörde melden. In vielen Bundesländern ist dies die Bauaufsicht oder ein Landesverwaltungsamt. Geben Sie dem Mieter den Ausweis daher immer frühzeitig – auch dokumentiert.
Energieausweis erstellen lassen: Ablauf, Kosten, Dauer
Einen Energieausweis darf nicht jeder ausstellen. § 88 GEG schreibt qualifizierte Aussteller vor – typischerweise Energieberater, Architekten mit entsprechender Zusatzqualifikation, Ingenieure und bestimmte Handwerksmeister. Bei GREENOX stellen wir Ausweise auf Basis einer offiziellen Zulassung aus und registrieren sie bei der Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt)-Registrierungsstelle. So ist die Ausweisnummer fälschungssicher.
Der Ablauf ist unkompliziert. Für den Verbrauchsausweis sammeln wir die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ein und erstellen den Ausweis meist innerhalb weniger Werktage komplett digital – eine Vor-Ort-Besichtigung ist in der Regel nicht nötig. Beim Bedarfsausweis ist der Aufwand größer, da Bauteile, Dämmstärken und Heizungstechnik dokumentiert werden müssen. Eine bundesweite Energieberatung kann dabei helfen, alle Daten korrekt zu erfassen und gleichzeitig Sanierungspotenziale aufzudecken.
- Unterlagen sammeln: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre (für den Verbrauchsausweis) oder Baupläne, Baujahr, Angaben zur Heizung und Dämmung (für den Bedarfsausweis).
- Daten an einen zugelassenen Aussteller übermitteln – online per Upload oder im Beratungsgespräch.
- Berechnung und Plausibilitätsprüfung durch den Aussteller, anschließend Ausstellung mit offizieller Registriernummer.
- Ausweis digital erhalten, in der Immobilienanzeige einbinden und dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss aushändigen.
GREENOX-Preise für Energieausweise
Folgende Preise gelten im Online-Shop von GREENOX für die gängigsten Ausweisvarianten. Alle Ausweise werden DIBt-registriert, sind GEG-konform und zehn Jahre gültig. Bei größeren Portfolios – etwa für Hausverwaltungen oder Makler – stehen zusätzlich fünf gestaffelte Paketgrößen zur Auswahl (5er, 10er, 20er, 50er und 100er), die flexibel pro Objekt als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis eingelöst werden können. Der Stückpreis sinkt dabei von 47,60 € (5er-Paket) auf 23,80 € (100er-Paket).
| Ausweisart | Einsatzgebiet | Preis |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | Wohngebäude mit Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre | ab 59 € |
| Bedarfsausweis | Wohngebäude – besonders für Altbauten < 5 Wohneinheiten vor 1977 | ab 129 € |
| Energieausweis Gewerbe | Nichtwohngebäude (Verbrauchsausweis, ab Baujahr 1977) | 249 € |
| 5er-Paket Wohngebäude | Für gelegentliche Vermietungen oder Verkäufe | 238,00 € (47,60 €/Ausweis) |
| 10er-Paket Wohngebäude | Ideal für kleine Portfolios | 357,00 € (35,70 €/Ausweis) |
| 20er-Paket Wohngebäude | Für Makler, Bestandshalter und Hausverwaltungen | 667,00 € (33,32 €/Ausweis) |
| 50er-Paket Wohngebäude | Für Hausverwaltungen und Teams mit vielen Objekten | 1.487,00 € (29,75 €/Ausweis) |
| 100er-Paket Wohngebäude | Maximale Ersparnis für große Bestände | 2.380,00 € (23,80 €/Ausweis) |
Nach dem Online-Auftrag erhalten Sie den Energieausweis in der Regel innerhalb von 48 Stunden als PDF. Zusätzlich ist eine postalische Zusendung möglich. Alle Preise sind Endkundenpreise inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer und DIBt-Registriernummer.
Gültigkeit: Wie lange gilt der Energieausweis?
Ein einmal ausgestellter Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§ 79 Abs. 3 GEG). Wichtig ist: Nicht das Mietverhältnis verlängert die Frist, sondern einzig das Ausstellungsdatum. Läuft der Ausweis während eines bestehenden Mietvertrags ab, müssen Sie erst bei der nächsten Neuvermietung oder beim Verkauf einen neuen erstellen lassen. Sobald Sie jedoch umfangreicher sanieren – etwa durch Dach– oder Fassadendämmung, Fenstertausch oder neue Heizung – sollten Sie den Ausweis ohnehin erneuern, weil sich die Kennwerte deutlich verbessern können.
Neuerungen ab 2026: EU-Gebäuderichtlinie und einheitliche Skala
Auf europäischer Ebene wurde die neue Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) beschlossen. Für Vermieter in Deutschland sind zwei Punkte besonders relevant. Erstens wird europaweit eine einheitliche Energieeffizienzskala von A bis G eingeführt – bisher reicht die deutsche Skala von A+ bis H. Zweitens sollen die Mitgliedstaaten die Ausweis-Inhalte modernisieren und stärker an Klimazielen ausrichten, etwa mit Hinweisen zu Photovoltaik-Eignung oder Wärmepumpen-Tauglichkeit.
Deutschland soll die Richtlinie bis spätestens Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Im Zuge dieser Anpassung werden auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen überarbeitet. Obwohl die Übergangsregelungen noch nicht endgültig veröffentlicht sind, empfehlen wir: Wenn Ihr Ausweis ohnehin in den nächsten zwei Jahren ausläuft, lohnt sich ein bewusstes Timing der Neuausstellung auf das Inkrafttreten der neuen Vorgaben. So ersparen Sie sich eine zweite Erstellung kurz nach der Reform.
Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Blogartikel über den neuen EU Energieausweis ab Mai 2026
Die genauen Details der deutschen EPBD-Umsetzung können sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern. Vor der Neuausstellung eines Energieausweises kurz vor oder nach Mai 2026 sollte der aktuelle Stand mit dem Energieberater abgeklärt werden.
Schlechte Energieklasse? Was Vermieter jetzt tun können
Viele Bestandsgebäude landen im Ausweis zwischen den Klassen E und H. Das schreckt nicht nur umweltbewusste Mieter ab, sondern führt dank der steigenden CO₂-Bepreisung auch zu deutlich höheren Nebenkosten. Zudem können schlechte Effizienzklassen den Wiedervermietungswert und die spätere Verkaufspreis-Erwartung spürbar drücken.
Bevor Sie überstürzt sanieren, lohnt ein strukturierter Plan. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) – also ein vom BAFA gefördertes Gutachten eines qualifizierten Energieberaters – zeigt Ihnen in klaren Schritten, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge die größte Wirkung haben. Zusätzlich erhalten Sie für jede später umgesetzte Maßnahme einen Bonus von 5 % auf die BAFA-Förderung. Für eine umfassende energetische Sanierung ist der iSFP daher fast immer der wirtschaftlichste Einstieg. Bei Gewerbeimmobilien übernimmt das ein spezialisierter Energieberater für Nichtwohngebäude.
Fazit
Der Energieausweis bei Neuvermietung ist keine Formsache, sondern eine klare gesetzliche Verpflichtung mit echten Konsequenzen. Wer als Vermieter die fünf Pflichtangaben in der Anzeige beachtet, rechtzeitig den richtigen Ausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) erstellen lässt und das Dokument dem Mieter aktiv zur Verfügung stellt, ist auf der sicheren Seite. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis beginnen bei GREENOX bei 59 € – und liegen damit in jedem Fall deutlich unter dem möglichen Bußgeld. Bei Bestandsgebäuden mit schlechter Energieklasse zahlt sich ein frühzeitiger Blick auf Sanierungsmaßnahmen und Förderprogramme doppelt aus: Sie senken den Verbrauch, verbessern den Ausweis und steigern gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie.
Weiterführende Artikel zu verwandten Themen finden Sie in unseren Ratgebern zum Energieausweis online erstellen, zu Energieberatung in Stuttgart und bundesweit sowie zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Häufige Fragen zum Energieausweis bei Neuvermietung
Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (§ 80 und § 87 GEG) muss bei jeder Neuvermietung ein gültiger Energieausweis existieren, die Kernangaben in der Immobilienanzeige erscheinen und der Ausweis dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss zugänglich gemacht werden. Ausgenommen sind nur sehr wenige Gebäude, etwa Baudenkmäler oder Gebäude mit einer Nutzfläche bis 50 m².
Pro Verstoß drohen bis zu 10.000 Euro. Darunter fallen etwa ein fehlender Ausweis, unvollständige Pflichtangaben in der Anzeige oder ein nicht rechtzeitig übergebenes Dokument. In der Praxis werden die Höchstbeträge selten beim ersten Verstoß verhängt, dennoch sind Bußgelder im vierstelligen Bereich keine Seltenheit.
Bei GREENOX erhalten Sie den Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude bereits ab 59 €, den Bedarfsausweis ab 129 € und den Energieausweis für Nichtwohngebäude (Gewerbe) für 249 €. Für mehrere Objekte gibt es gestaffelte Pakete: das 5er-Paket kostet 238 € (47,60 €/Ausweis), das 10er-Paket 357 €, das 20er-Paket 667 €, das 50er-Paket 1.487 € und das 100er-Paket 2.380 € – damit sinkt der Stückpreis auf bis zu 23,80 €. Alle Ausweise sind DIBt-registriert und zehn Jahre gültig.
Für die meisten Bestandsgebäude dürfen Sie frei wählen. Ein Bedarfsausweis ist jedoch Pflicht für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgerüstet sind. Auch für Neubauten und größere Sanierungen ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Nicht der gesamte Ausweis, aber fünf Kernangaben daraus sind in jeder Immobilienanzeige Pflicht: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Werden diese Angaben weggelassen, gilt das als Ordnungswidrigkeit nach § 87 GEG.
Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§ 79 Abs. 3 GEG). Nach größeren Sanierungen lohnt jedoch eine frühere Neuausstellung, weil der Ausweis dann meist deutlich bessere Kennwerte zeigt und damit die Vermietbarkeit verbessert.
Ja. Wurde bei Vertragsabschluss kein Ausweis vorgelegt, kann der Mieter diesen jederzeit nachträglich anfordern. Bei anhaltender Weigerung droht dem Vermieter ein Bußgeldverfahren. Ansprüche auf Mietminderung bestehen daraus in der Regel nicht, wohl aber eine behördliche Meldung durch den Mieter.
Nein, der Energieausweis ist kein vertragsbegründendes Dokument. Er hat rein informatorischen Charakter und begründet keine unmittelbaren Rechte oder Pflichten aus dem Mietvertrag. Die Pflicht zur Übergabe folgt jedoch aus dem GEG – unabhängig davon, ob der Mietvertrag darauf verweist oder nicht.
