Effektive Haus-Sanierung: Tipps und Tricks für Ihr Zuhause

Die Sanierung eines Hauses ist ein anspruchsvolles und kostspieliges Unterfangen. Hausbesitzer modernisieren ihre Immobilie häufig im Laufe der Jahre kontinuierlich. Dabei fallen Maßnahmen wie Dacherneuerung, Fensteraustausch oder Fassadenanstrich nicht alle auf einmal an. Anders sieht es aus, wenn ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft oder geerbt wurde. Um das Haus modernen Standards anzupassen und es nach eigenen Vorstellungen bewohnbar zu machen, stellt sich die Frage: Wo fängt man an?

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Sanierung: Ein Leitfaden

Bevor die Sanierung beginnen kann, gibt es einiges zu tun. Ordnung in das scheinbare Chaos bringen dabei drei goldene Regeln:

1. Kein Baubeginn ohne fundierte Planung.
2. Schadensbehebung hat immer Priorität.
3. Sanierungsarbeiten erfolgen am besten von außen nach innen.

Diese Grundregeln sind wichtig, weil Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen. Es nützt wenig, eine neue Heizungsanlage zu installieren, wenn die Fenster undicht sind und ein Innenausbau ist vergebene Liebesmüh, wenn die Wände zwecks Rohrverlegung wieder aufgerissen werden müssen.

Die Planung, der Ablauf und die Finanzierung einer Sanierung stehen an erster Stelle. Deshalb ist eine fundierte Ist-Analyse über den Zustand des Hauses der erste Schritt in eine saubere Sanierungsplanung.

Schritt 1: Der Zustand des Hauses

Je nachdem, wie sanierungsbedürftig die Immobilie ist, kann man viele Schäden bereits mit bloßem Auge erkennen: ein undichtes Dach, Fenster mit Einfachverglasung, veraltete Rollläden, Feuchtigkeit an Wänden und Decken. Andere, zum Teil elementare Schäden bleiben oft unsichtbar. Wie steht es um die Elektrik, die Wasserleitungen, die Heizungsanlage? Gibt es Schäden unter Abdeckungen, unter dem Fußboden, hinter den Tapeten? Wie funktionstüchtig sind die Sanitäranlagen?

Für Laien ist der tatsächliche Zustand eines baufälligen Hauses schwer zu beurteilen. Deshalb sollte man immer einen Bausachverständigen hinzuziehen. Das kostet zwar einige hundert Euro an Honorar, im Endeffekt spart eine fundierte Ist-Analyse jedoch Zeit, Geld und Nerven. Auf Basis des Gutachtens kann eine saubere Planung erfolgen. Daraus ist ersichtlich, welche Sanierungsmaßnahmen erfolgen müssen, welche sollten und welche können. Der Sachverständige kann auch bei rechtlichen Fragen beratend zur Seite stehen. Zu klären ist zum Beispiel, ob Bestimmungen des Denkmalschutzes gelten, ob es Vorgaben im Bebauungsplan gibt und welche Maßnahmen zur Erfüllung der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden müssen.

Wichtige Aspekte der Zustandsanalyse:

• Dach und Dachstuhl: Schauen Sie nach undichten Stellen, beschädigten Ziegeln oder Anzeichen von Schimmel und Fäulnis im Dachstuhl.
• Fenster und Türen: Prüfen Sie den Zustand der Rahmen und die Verglasung. Einfachverglasungen sollten gegen energieeffiziente Fenster ausgetauscht werden.
• Fassade: Suchen Sie nach Rissen und Feuchtigkeitsflecken, die auf strukturelle Probleme oder Feuchtigkeitseintritt hinweisen.
• Installationen: Überprüfen Sie die Elektrik, Wasserleitungen und die Heizungsanlage. Alte oder defekte Installationen müssen ersetzt werden.
• Innenwände und Böden: Achten Sie auf Feuchtigkeitsflecken, Schimmel und strukturelle Schäden unter Tapeten und Bodenbelägen.

Sonderfall Energetische Sanierung

In Zeiten schwindender Ressourcen und einem bewussten Umgang mit Energie ist die sogenannte energetische Sanierung besonders wichtig. Dabei geht es nicht vorrangig um Reparaturen und Instandsetzungen am Haus, sondern um Energieeffizienz und eine gleichzeitige Verbesserung des Wohnklimas. Die wichtigsten energetischen Maßnahmen sind:

• Außendämmung
• Einsatz von wärmedämmenden Fenstern, Rollladen und Türen
• Modernisierung der Heizungsanlage

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) legt verschiedene Nachrüstpflichten bei Sanierungen fest. Wer einen Altbau neu erwirbt, ist sogar verpflichtet, eine energetische Sanierung auf Basis der EnEV durchzuführen. Hilfestellung bieten hier Energieberater, die sowohl über die erforderlichen Maßnahmen informieren als auch über öffentliche Fördermittel.

Vorteile der energetischen Sanierung:

• Energieeinsparung: Durch bessere Dämmung und moderne Heizsysteme sinken die Energiekosten erheblich.
• Wohnkomfort: Verbesserte Dämmung und neue Fenster sorgen für ein angenehmes Raumklima und reduzieren Zugluft.
• Wertsteigerung: Ein energetisch saniertes Haus ist im Immobilienmarkt deutlich attraktiver und erzielt höhere Verkaufspreise.
• Umweltschutz: Reduzierter Energieverbrauch bedeutet weniger CO₂-Emissionen und einen kleineren ökologischen Fußabdruck.

Die häufigsten Sanierungs-Maßnahmen

Jedes Haus ist anders und je nach Alter und Zustand der Bausubstanz bestehen zwischen Sanierungsvorhaben erhebliche Unterschiede. Es empfiehlt sich daher, einen Energieausweis zu erstellen, um den energetischen Zustand abzuschätzen. Es gibt jedoch einige Bereiche an Häusern, die in bestimmten zeitlichen Abständen modernisiert werden sollten und bei Sanierungen meist die größten „Baustellen“ darstellen. Dazu gehören:

• Dach
• Wärmedämmung
• Fenster und Rollladen
• Heizungsanlage
• Elektroinstallation
• Fassade
• Wasserleitungen

Prioritätenliste für Sanierung-Maßnahmen:

1. Schadensbehebung: Undichte Dächer, defekte Heizungen oder kaputte Fenster müssen sofort repariert werden.
2. Energieeffizienz: Maßnahmen wie Dämmung und Fensteraustausch sollten zeitnah erfolgen, um Energiekosten zu senken.
3. Komfort und Ästhetik: Nicht notwendige, aber erwünschte Verbesserungen wie eine neue Küche, ein modernes Bad oder ein Anbau können später folgen.

Schritt 2: Die Planung

Nach der Begutachtung der Immobilie erstellt man eine Maßnahmenliste und ordnet diese nach Priorität. Die Behebung von Schäden ist dabei immer vorrangig. Wenn das Dach gedeckt oder das Mauerwerk abgedichtet werden muss, stehen diese Arbeiten ganz oben auf der Liste. Anschließend folgen Arbeiten, die zwar erfolgen sollten, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt erledigt werden können.

Am Schluss stehen die Dinge, die nicht notwendig, aber erwünscht sind, wie zum Beispiel Hausautomation oder die Sauna im Keller. Zu beachten ist auch der Grundriss des Hauses. Oft besitzen alte Häuser Raumaufteilungen, die heutigen Ansprüchen an modernes Wohnen nicht mehr entsprechen. Sollen Wände entfernt oder eingezogen werden? Ist ein Anbau gewünscht?

Planungsschritte im Detail:

• Maßnahmenliste erstellen: Erfassen Sie alle notwendigen und gewünschten Sanierungsmaßnahmen.
• Prioritäten setzen: Ordnen Sie die Maßnahmen nach Dringlichkeit und Wichtigkeit.
• Zeitrahmen festlegen: Planen Sie, wann welche Arbeiten durchgeführt werden sollen.
• Kosten kalkulieren: Schätzen Sie die Kosten für jede Maßnahme und erstellen Sie ein Budget.

Wohnqualität und Gestaltung

Häufig werden bei der Planung der großen Sanierungsmaßnahmen die „kleineren“ Details übersehen, die jedoch wichtig für die individuelle Wohnqualität sind. Dazu gehört zum Beispiel die Gestaltung der Außenanlagen mit Terrasse und Markise. Vielleicht soll ein Terrassendach oder ein Vordach installiert werden? Auch Farbe und Stil der Fenster, die Ausstattung mit Rollläden und die Auswahl der Haustür sind zu beachten, damit nach der Sanierung auch die Optik stimmt.

Tipps zur Verbesserung der Wohnqualität:

• Außenanlagen: Planen Sie Terrassen, Gärten und Einfahrten mit ein.
• Innenausbau: Denken Sie an moderne Raumaufteilungen, ausreichend Stauraum und funktionale Küchen und Bäder.
• Design und Ästhetik: Wählen Sie Farben und Materialien, die Ihrem persönlichen Stil entsprechen und für eine harmonische Gesamtoptik sorgen.

Eigenleistung: Selbst Anpacken spart Geld

Handwerklich geschickte Eigenheimbesitzer können einige Sanierungsarbeiten in Eigenleistung erbringen. Denn je höher die Eigenleistung, desto geringer die Kosten für Handwerker. Vor allem im Bereich Innenausbau lassen sich viele Arbeiten selbst erledigen.

Elementare Maßnahmen wie Elektroinstallation, Dach- und Fassadenarbeiten, Fensteraustausch, Heizung oder Sanitär sollten jedoch unbedingt Fachleuten überlassen werden. Dies dient vor allem der Sicherheit und der Gewährleistung. Außerdem können durch unsachgemäß ausgeführte Arbeiten Folgekosten entstehen, die die Sanierungskosten zusätzlich in die Höhe treiben.

Auch wer handwerklich nicht mit anpacken möchte, kann einige Vorarbeiten in Eigenleistung erbringen, um Geld zu sparen. Dazu gehören zum Beispiel Entrümpelung, Organisation von Bauschutt-Containern oder das Entfernen von Tapeten, Fußböden und Abdeckungen.

Vorarbeiten, die in Eigenleistung erbracht werden können:

• Entrümpelung: Räumen Sie das Haus von alten Möbeln und Gegenständen.
• Vorbereitung: Entfernen Sie alte Tapeten, Bodenbeläge und nicht mehr benötigte Installationen.
• Transport: Organisieren Sie den Abtransport von Bauschutt und alten Materialien.

Schritt 3: Angebote einholen

Im nächsten Schritt sollte man sich konkrete Angebote von Handwerkern einholen, um einen Überblick über die tatsächlichen Kosten zu erhalten. Kostenrechner und Kostenvorlagen im Internet bieten immer nur einen groben Richtwert. Die Angebote der Handwerker zeigen die realen Kosten, die für die Sanierung anfallen würden, sodass mit diesen Zahlen konkret geplant werden kann. Zudem erhalten Hausbesitzer einen Einblick in die marktüblichen Preise und Materialkosten.

Die Anfragen bei Handwerkern stellt man am besten auf Basis der detaillierten Sanierungsplanung. Je konkreter die Auftragsbeschreibung, desto transparenter ist das Angebot. Das schützt vor teuren Folgekosten.

Schritt 4: Die Finanzierung

Sind die auszuführenden Sanierungsarbeiten klar beschrieben, kann auf Basis der Handwerkerangebote der Finanzierungsbedarf ermittelt werden. Sanierungskredite können über die Hausbank oder die staatliche KfW-Bank erfolgen, die Sanierungen und Modernisierungen mit zinsgünstigen Darlehen unterstützt. Für Sanierungsvorhaben gibt es zudem eine Reihe staatlicher, regionaler und kommunaler Fördermittel. Zu Förderungen berät GREENOX sie gerne.

Finanzierungs-Möglichkeiten:

• Eigenkapital: Nutzen Sie vorhandenes Eigenkapital, um die Sanierung zu finanzieren.
• Kredite: Beantragen Sie Sanierungskredite bei Ihrer Hausbank oder der KfW-Bank.
• Fördermittel: Informieren Sie sich über staatliche und regionale Förderprogramme.

Schritt 5: Die Sanierung

Stehen Planung und Finanzierung und sind die ausführenden Gewerke beauftragt, kann es mit der Sanierung losgehen. Wichtig ist hier ein genauer Zeit- und Ablaufplan. Da Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen, sollten zuerst Außenarbeiten wie Dacheindeckung, Fassadendämmung oder Fensteraustausch erfolgen. Anschließend gehen die Gewerke für Elektroinstallation, Heizung und Sanitär an die Arbeit, bevor zum Schluss der Innenausbau erfolgt.

Die Koordination der Gewerke obliegt, falls kein Architekt oder Bauleiter beauftragt wurde, dem Hausbesitzer, der als zentraler Ansprechpartner für alle Handwerker fungiert. Für Bauüberwachung und Klärung von Fragen sollte also im Vorfeld ausreichend Zeit eingeplant werden. Denn eine Sanierung ist auch in organisatorischer Hinsicht ein aufwändiges Unterfangen. Bei Unsicherheiten sollte man einen erfahrenen Berater hinzuziehen. Das können Bausachverständige oder energetische Berater sein.

Ablauf der Sanierung:

1. Außenarbeiten: Dach, Fassade und Fenster zuerst sanieren.
2. Installationen: Elektro, Heizung und Sanitär erneuern.
3. Innenausbau: Wände, Böden und Decken gestalten.
4. Feinarbeiten: Malerarbeiten, Fußleisten und andere Details.

Schritt 6: Die Abnahme

Sind alle Bauarbeiten ausgeführt, erfolgen Schlussbegehung und Abnahme. Dabei müssen alle möglicherweise vorhandenen Mängel schriftlich festgehalten und anschließend vom Handwerker im Rahmen einer Frist behoben werden. Denn erst mit der offiziellen Abnahme bestätigt der Hausbesitzer die vollständig erbrachten Handwerksleistungen, sodass die Betriebe ihre Schlussrechnung stellen dürfen.

Wenn Sie Unterstützung bei der Sanierung Ihres Hauses benötigen oder weitere Fragen haben, steht Ihnen das Team von GREENOX jederzeit zur Verfügung. Besuchen Sie unsere Webseite GREENOX und lassen Sie sich von unseren Experten beraten.