Wer 2026 Wohnraum schaffen will, hat plötzlich Werkzeuge, die es zwei Jahre zuvor noch nicht gab. Der Bau-Turbo erlaubt Abweichungen vom Bebauungsplan, ein neues KfW-Programm zahlt bis zu 30.000 Euro je Wohnung im umgebauten Gewerbeobjekt, und das Gebäudetyp-E-Gesetz liegt im Bundestag. Gleichzeitig zeigen die Genehmigungszahlen ein klares Bild: Von Januar bis Mai 2026 entstanden 16.900 genehmigte Wohnungen durch Umbau im Bestand, weitere 1.700 in bestehenden Nichtwohngebäuden. Letztere Zahl wuchs mit 26,8 Prozent stärker als jede andere Kategorie. Wir ordnen ein, wann Umbau statt Neubau die bessere Entscheidung ist – und wann eben nicht.
- Von 104.700 genehmigten Wohnungen (Januar bis Mai 2026) entstanden 18.600 im Bestand – also rund jede sechste.
- Am schnellsten wächst die Umnutzung von Nichtwohngebäuden mit plus 26,8 Prozent, deutlich vor dem Mehrfamilienhaus-Neubau mit plus 18,9 Prozent.
- Der Bau-Turbo nach Paragraf 246e BauGB gilt seit dem 30. Oktober 2025 und läuft befristet bis Ende 2030.
- Das KfW-Programm 266 „Gewerbe zu Wohnen” zahlt seit 1. Juli 2026 bis zu 30.000 Euro je neuer Wohneinheit – Anträge sind nur bis 31. Dezember 2026 möglich.
- Sanierungen verursachen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten.
- Der Umbau ist kein Selbstläufer: Statik, Brandschutz und Schallschutz entscheiden früher über die Machbarkeit als das Budget.
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Was die Genehmigungszahlen 2026 wirklich zeigen
Zuerst die Einordnung, weil die Schlagzeile oft falsch gezogen wird: Der Neubau schrumpft 2026 nicht. Er wächst sogar kräftig. Von Januar bis Mai genehmigten die Behörden 86.000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden, ein Plus von 16,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Wer also behauptet, der Bestand habe den Neubau überholt, liegt daneben.
Interessant ist trotzdem die Struktur dahinter. Die folgende Aufstellung zeigt alle Kategorien nebeneinander, jeweils mit Vorjahresvergleich.
| Kategorie | Wohnungen Jan.–Mai 2026 | Veränderung | Dynamik |
|---|---|---|---|
| Alle genehmigten Wohnungen | 104.700 | +15,4 % | ✓ deutlich im Plus |
| Neubau, Mehrfamilienhäuser | 56.100 | +18,9 % | ✓ stark |
| Neubau, Zweifamilienhäuser | 6.200 | +21,6 % | ✓ stark |
| Neubau, Einfamilienhäuser | 19.900 | +12,6 % | ✓ solide |
| Umbau in bestehenden Gebäuden | 16.900 | +8,6 % | ~ moderat |
| Wohnungen in Nichtwohngebäuden | 1.700 | +26,8 % | ✓ höchste Rate |
| Neubau, Wohnheime | 3.900 | +0,1 % | ✗ stagniert |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens liefert der Bestand mit 18.600 Wohnungen bereits rund jede sechste Genehmigung. Zweitens wächst ausgerechnet die kleinste Kategorie am schnellsten: Die Umnutzung von Büros, Läden und Verwaltungsgebäuden legte um 26,8 Prozent zu und damit stärker als der gesamte Mehrfamilienhaus-Neubau. Das ist ein Frühindikator, kein Randphänomen.
Alle Zahlen stammen aus der Baugenehmigungsstatistik des Statistischen Bundesamtes für den Zeitraum Januar bis Mai 2026, veröffentlicht im Juli 2026. Genehmigungen sind ein Vorlaufindikator: Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen im Wohnungsbau meist ein bis drei Jahre. Die Zahlen beschreiben also, was geplant ist, nicht was bereits steht.
Die drei Hebel, die es vorher nicht gab
Dass sich der Bestand gerade bewegt, hat handfeste Gründe. Innerhalb von rund zwölf Monaten kamen drei Regelungen dazu, die Umbauvorhaben spürbar erleichtern. Zwei davon gelten bereits, die dritte steckt noch im Verfahren.
Der Bau-Turbo nach Paragraf 246e BauGB
Seit dem 30. Oktober 2025 erlaubt Paragraf 246e des Baugesetzbuchs, mit Zustimmung der Gemeinde von nahezu allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen. Dazu zählen der Bebauungsplan und die Baunutzungsverordnung. Ein Bebauungsplan muss dafür weder aufgestellt noch geändert werden, was üblicherweise Jahre kostet. Bedingung ist, dass das Vorhaben dem Wohnzweck dient. Die Regelung ist befristet bis zum 31. Dezember 2030.
Für Umbau statt Neubau ist das der entscheidende Punkt. Viele Bestandsgebäude stehen in Gebieten, deren Bebauungsplan eine Wohnnutzung gar nicht vorsieht – etwa in Gewerbe- oder Mischgebieten. Genau diese Blockade lässt sich nun auflösen. Wie die Vorschrift im Detail funktioniert, erklären wir unter Bau-Turbo.
KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen”
Seit dem 1. Juli 2026 fördert die KfW im Auftrag des Bundesbauministeriums die Umwandlung ungenutzter Gewerbeflächen in Wohnraum. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent von höchstens 100.000 Euro förderfähigen Kosten je Wohneinheit, also bis zu 30.000 Euro pro geschaffener Wohnung. Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Eigentümergemeinschaften, Unternehmen und Kommunen.
Zwei Einschränkungen sind wichtig. Gefördert werden die Umbaukosten, ausdrücklich nicht die energetische Sanierung. Und das Budget für 2026 liegt bei 300 Millionen Euro, Anträge sind nur bis zum 31. Dezember 2026 möglich. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Die Details haben wir unter Gewerbe zu Wohnen: KfW-Zuschuss 266 zusammengestellt.
Das Gebäudetyp-E-Gesetz
Der Regierungsentwurf liegt seit dem 8. Juni 2026 im Bundestag. Er soll dafür sorgen, dass reine Komfort- und Ausstattungsnormen nicht mehr automatisch als geschuldeter Standard gelten. Bauparteien könnten sich dann rechtssicher auf vereinfachte Standards verständigen, was besonders im Bestand hilft.
Wichtig: Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Kalkulieren Sie ein laufendes Projekt deshalb nicht darauf. Den aktuellen Verfahrensstand pflegen wir unter Gebäudetyp E, den größeren Rahmen unter Neues Baurecht 2026.
- auf Büro- und Verwaltungsbauten
- kein zusätzliches Bauland nötig
- Tragreserven entscheiden
- leerstehende Büros und Behörden
- KfW 266 förderfähig
- Grundriss und Belichtung prüfen
- Flächen von Handelsketten
- innerstädtische Lagen
- Bau-Turbo anwendbar
- vorhandene Reserve nutzen
- lichte Höhe entscheidet
- oft ohne Aufstockung möglich
Wo der Wohnraum im Bestand tatsächlich steckt
Die Zahlen in der Infografik stammen aus der Deutschland-Studie von TU Darmstadt und Pestel-Institut. Sie wurde im Februar 2019 vorgestellt und ist damit nicht mehr taufrisch – die Größenordnungen gelten jedoch weiterhin, weil sich der Gebäudebestand nur langsam verändert. In Summe kommt die Studie auf 2,3 bis 2,7 Millionen mögliche Wohnungen.
Der große Vorteil ist immer derselbe: Es wird kein zusätzliches Bauland gebraucht. Gerade in Städten mit hohen Bodenpreisen entfällt damit der Posten, der ein Neubauprojekt oft überhaupt erst unwirtschaftlich macht. Dazu kommt, dass Erschließung, Anschlüsse und Zufahrt bereits vorhanden sind.
Realistisch bleibt aber auch: Nicht jedes Potenzial lässt sich heben. Ein Bürogebäude mit 18 Meter tiefen Geschossen bringt in der Mitte keine Wohnräume unter, weil Tageslicht fehlt. Und eine Aufstockung scheitert manchmal schon an der Statik des Bestands. Deshalb steht am Anfang immer eine Bestandsaufnahme, nicht ein Entwurf.
Die Rechnung: Umbau statt Neubau im Kostenvergleich
Der Kostenvergleich fällt regelmäßig zugunsten des Bestands aus, allerdings mit größerer Streuung. Ein Neubau lässt sich kalkulieren, ein Umbau erst nach einer Untersuchung der Substanz.
| Vorgehen | Kosten je m² Wohnfläche | Planbarkeit | Bauland nötig |
|---|---|---|---|
| Neubau Mehrfamilienhaus | 2.400–3.200 € | ✓ gut kalkulierbar | ✗ ja |
| Umnutzung Büro zu Wohnen | 1.700–2.200 € | ~ substanzabhängig | ✓ nein |
| Sanierung im Bestand | 1.200–2.800 € | ~ stark streuend | ✓ nein |
| Abriss und Neubau | 4.500–8.000 € | ~ plus Abrisskosten | ✓ nein |
Die Spannen sind Marktwerte für 2026 und ersetzen keine Kostenschätzung. Sie zeigen jedoch die Richtung: Die Umnutzung liegt meist rund ein Drittel unter dem Neubau, während Abriss samt Neubau deutlich darüber liegt. Für eine belastbare Kalkulation ordnen wir die Kosten nach Kostengruppen der DIN 276.
Beachten Sie zusätzlich die Preisdynamik. Das Statistische Bundesamt meldet für den Neubau von Wohngebäuden im Mai 2026 einen Preisanstieg von 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am stärksten verteuerten sich elektro- und sicherheitstechnische Anlagen mit 6,4 Prozent. Wer ein Projekt über mehrere Jahre streckt, muss diese Steigerung einkalkulieren.
Graue Energie: das Argument, das oft unterschätzt wird
Neben den Kosten gibt es ein zweites Argument für den Bestand, das in Wirtschaftlichkeitsrechnungen meist fehlt. In jedem bestehenden Gebäude steckt bereits Energie – für Herstellung, Transport und Einbau der Materialien. Diese graue Energie ist beim Abriss verloren.
Die Größenordnung ist erheblich. Bei typischen Neubauten machen graue Emissionen 25 bis 40 Prozent der Lebenszyklusemissionen aus, bei besonders effizienten Gebäuden bis zu 50 Prozent. Sanierungen verursachen dagegen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten.
Daraus folgt ein Effekt, der viele überrascht: Selbst ein sehr effizienter Neubau braucht oft Jahrzehnte, bis er die Emissionen aus Abriss und Errichtung im Betrieb wieder eingespart hat. Je sauberer der Strom wird, desto stärker verschiebt sich das Gewicht zur grauen Energie. Wie sich das methodisch erfassen lässt, beschreiben wir unter Ökobilanz und Lebenszyklusanalyse. Den systematischen Ansatz dahinter finden Sie unter zirkuläres Bauen.
Was im Bestand schwieriger ist als im Neubau
Jetzt die andere Seite. Umbau statt Neubau klingt in der Theorie immer gut, scheitert in der Praxis aber an drei wiederkehrenden Punkten. Wer sie früh prüft, spart sich teure Planungsschleifen.
Statik und Tragreserven
Eine Aufstockung setzt voraus, dass Fundamente und Wände die zusätzliche Last aufnehmen. Bei Gebäuden aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren ist das oft der Fall, weil damals großzügig dimensioniert wurde. Sicher ist es jedoch nie. Gleiches gilt für Grundrissänderungen: Ob eine Wand entfernt werden darf, klärt die Tragwerksplanung, nicht das Gefühl. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie unter Tragende Wand entfernen.
Brandschutz und Schallschutz
Sobald aus einer Gewerbefläche Wohnraum wird, gilt ein anderes Anforderungsniveau. Rettungswege, Brandabschnitte und Trennwände müssen neu gedacht werden. Beim Schallschutz zwischen Wohnungen sind die Anforderungen ebenfalls höher als im Büro. Beides lässt sich lösen, kostet aber Geld und Deckenhöhe – siehe baulicher Brandschutz und Schallschutznachweis.
Der Zustand, den niemand sieht
Feuchtigkeit im Keller, Schadstoffe in alten Bodenbelägen, marode Leitungen: Solche Funde treten meist erst nach der Entkernung zutage. Planen Sie deshalb grundsätzlich einen Puffer ein. Üblich sind zehn bis zwanzig Prozent der Bausumme, je nach Baujahr und Vorkenntnis. Wie eine Entkernung abläuft und was ein Rückbau umfasst, haben wir separat beschrieben.
Machbarkeit vor Entwurf. Klären Sie zuerst Tragreserven, Belichtung, Rettungswege und Planungsrecht – erst danach lohnt eine Entwurfsplanung. Ein günstiger Zwischenschritt ist die Bauvoranfrage: Sie klärt verbindlich, ob die Behörde das Vorhaben grundsätzlich für genehmigungsfähig hält, bevor Sie ein vollständiges Bauantragspaket bezahlen.
Förderung im Bestand: welcher Topf für welchen Fall
Im Bestand greifen mehrere Programme, die sich teils ergänzen und teils ausschließen. Die folgende Übersicht ordnet sie nach Anwendungsfall.
| Programm | Passt bei | Leistung | Frist |
|---|---|---|---|
| KfW 266 Gewerbe zu Wohnen | Umwandlung von Nichtwohngebäuden | 30 % von max. 100.000 € je Wohneinheit | ✗ Antrag bis 31.12.2026 |
| KfW 261 Wohngebäude Kredit | Sanierung zum Effizienzhaus | Kredit mit Tilgungszuschuss | ✓ laufend |
| BEG Einzelmaßnahmen | Hülle, Anlagentechnik, Heizung | Zuschuss je Maßnahme | ✓ laufend |
| KfW 308 Jung kauft Alt | Familien, die ein Bestandsgebäude kaufen | zinsverbilligter Kredit | ✓ laufend |
| Paragraf 35c EStG | selbstgenutztes Eigentum ohne Zuschuss | 20 % über drei Jahre | ~ nicht kombinierbar |
Ein Hinweis zur Kombination: Für dieselbe Maßnahme lassen sich Zuschuss und Steuerermäßigung nicht doppelt nutzen. Welche Reihenfolge im Einzelfall mehr bringt, prüfen wir vorab – die Programmübersicht finden Sie unter KfW-Programme 2026, die Sanierungsförderung im Detail unter KfW 261 und 262 sowie unter Förderungen für die energetische Sanierung.
- Bestand vermessen
- Altpläne sichten
- Schadstoffe abklären
- Tragreserven bewerten
- Gründung prüfen
- Deckenlasten rechnen
- Bebauungsplan prüfen
- Gemeinde einbinden
- Bauvoranfrage stellen
- Belichtung sicherstellen
- Rettungswege führen
- Schallschutz einplanen
- Programm festlegen
- Effizienzstandard klären
- vor Baubeginn beantragen
- Nachweise beilegen
- Nutzungsänderung anzeigen
- Ausführung vorbereiten
Wann Neubau trotzdem die bessere Wahl ist
Umbau statt Neubau ist keine Regel ohne Ausnahmen. In diesen Fällen sprechen die Zahlen für den Neubau.
- Die Substanz ist durch: Wenn Gründung, Decken und Hülle gleichzeitig erneuert werden müssen, nähert sich der Umbau schnell den Neubaukosten.
- Die Geschosshöhe reicht nicht: Nach Einbau von Fußbodenaufbau und abgehängter Decke bleibt in alten Gewerbebauten manchmal zu wenig lichte Höhe.
- Die Gebäudetiefe verhindert Belichtung: Wohnräume brauchen Tageslicht. Bei sehr tiefen Grundrissen bleibt der Kern ungenutzt.
- Der Grundstückszuschnitt erlaubt mehr: Wenn das Baurecht deutlich mehr Geschossfläche hergibt als der Bestand nutzt, kann ein Ersatzneubau wirtschaftlicher sein.
- Die Nutzung ist unvereinbar: Produktionsgebäude mit Altlasten oder starker Emission lassen sich selten wirtschaftlich zu Wohnraum machen.
Ob sich ein Bestandsgebäude überhaupt noch lohnt, lässt sich außerdem über die verbleibende Nutzungsdauer einordnen – dazu mehr unter Restnutzungsdauer-Gutachten. Wer noch unschlüssig ist, findet unter Sanieren oder abwarten eine Entscheidungshilfe.
Wer im Bestand plant und baut
Im Bestand zu planen ist etwas anderes, als auf der grünen Wiese zu bauen. Es braucht jemanden, der Altpläne liest, Tragreserven einschätzt und mit der Genehmigungsbehörde verhandeln kann. Genau dafür haben wir die Kompetenzen in der Gruppe gebündelt.
Architektur, Bestandsplanung und Generalplanung übernimmt garnisch + werndle – ein Büro mit langjähriger Erfahrung in Umbau und Erweiterung. Ergänzende Planungs- und Beratungsleistungen kommen von parallelum. Geht es um Ankauf, Wirtschaftlichkeit und Projektentwicklung, bringt BW Real Estate die Immobilienseite ein. Und wenn beim Umbau die Gebäudehülle geöffnet wird, liefert FENSTERHERO Fenster und Bauelemente.
Die energetische Seite bringen wir selbst ein: Effizienzstandard, Förderfähigkeit und Nachweise laufen über unsere Energieberatung. Größere Vorhaben koordinieren wir über Generalplanung und Bauleitung.
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Häufige Fragen zu Umbau statt Neubau
Nein, in absoluten Zahlen liegt der Neubau klar vorn. Von Januar bis Mai 2026 wurden 86.000 Neubauwohnungen genehmigt, gegenüber 18.600 im Bestand. Der Bestand wächst jedoch mit und stellt bereits rund jede sechste Genehmigung. Die höchste Wachstumsrate von allen Kategorien hat die Umnutzung von Nichtwohngebäuden mit plus 26,8 Prozent.
Paragraf 246e BauGB erlaubt seit dem 30. Oktober 2025, mit Zustimmung der Gemeinde von nahezu allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen – einschließlich des Bebauungsplans. Das hilft besonders dort, wo Wohnnutzung bislang gar nicht vorgesehen war, etwa in Gewerbegebieten. Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet.
In der Regel ja. Sobald sich die Art der Nutzung ändert, etwa von Büro zu Wohnen, greifen andere Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz, Belichtung und Stellplätze. Das Verfahren richtet sich nach der Landesbauordnung. Eine Bauvoranfrage klärt vorab und vergleichsweise günstig, ob die Behörde das Vorhaben grundsätzlich mitträgt.
Meistens, aber nicht immer. Die Umnutzung von Büroflächen liegt mit etwa 1.700 bis 2.200 Euro je Quadratmeter rund ein Drittel unter dem Neubau eines Mehrfamilienhauses. Müssen jedoch Gründung, Decken und Hülle gleichzeitig erneuert werden, nähern sich die Kosten an. Entscheidend ist der Zustand der Substanz, nicht das Baujahr.
Fragen zu Förderung und Wirtschaftlichkeit
Anträge sind nur bis zum 31. Dezember 2026 möglich. Für das Haushaltsjahr 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit, einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht. Nach der Zusage haben Sie 54 Monate Zeit für die Umsetzung. Wer ein passendes Objekt hat, sollte den Antrag deshalb nicht auf das kommende Jahr verschieben.
Mindestens Effizienzhaus 85 mit erneuerbaren Energien, bei Denkmalen den Standard Effizienzhaus Denkmal EE. Wichtig dabei: Gefördert werden die Umbaukosten, ausdrücklich nicht die energetische Sanierung selbst. Für die energetischen Maßnahmen greifen daher separate Programme der Bundesförderung.
Graue Energie ist die Energie, die in Herstellung, Transport und Einbau der Baustoffe steckt. Bei Neubauten macht sie 25 bis 40 Prozent der Lebenszyklusemissionen aus, bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 50 Prozent. Wer den Bestand erhält, bewahrt diesen Aufwand: Sanierungen verursachen im Schnitt zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten.
Fragen zu Machbarkeit und Ablauf
An drei Punkten: fehlenden Tragreserven für zusätzliche Lasten, zu geringer lichter Höhe nach Einbau von Fußbodenaufbau und abgehängter Decke sowie fehlender Belichtung bei sehr tiefen Grundrissen. Alle drei lassen sich vor der Entwurfsplanung klären. Genau deshalb steht die Machbarkeitsprüfung am Anfang und nicht der Entwurf.
Üblich sind zehn bis zwanzig Prozent der Bausumme, abhängig von Baujahr und Informationsstand. Der Grund liegt in Funden, die erst nach der Entkernung sichtbar werden: Feuchtigkeit, Schadstoffe in alten Belägen oder überalterte Leitungen. Je genauer die Bestandsaufnahme vorab ausfällt, desto kleiner darf der Puffer sein.
Rechnen Sie für Aufmaß, Tragwerksprüfung, Klärung des Planungsrechts und Entwurf mit drei bis sechs Monaten. Das Genehmigungsverfahren selbst dauert je nach Kommune und Vorhabengröße weitere zwei bis sechs Monate. Eine Bauvoranfrage vorweg verlängert den Prozess zwar rechnerisch, verhindert aber teure Fehlplanungen.
