Die kurze Antwort vorweg: Eine Terrasse wird nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu 25 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet, höchstens zu 50 Prozent. Der höhere Wert gilt nur bei besonders hochwertiger Ausstattung und Lage. Klingt eindeutig, führt in der Praxis aber ständig zu Streit – denn wer entscheidet, was „hochwertig" bedeutet? Dieser Beitrag zeigt Ihnen, woran Sie den richtigen Prozentsatz festmachen, wie Sie die Fläche korrekt aufmessen und was ein falscher Ansatz bei Miete, Kaufpreis und Grundsteuer bedeutet.
- Rechtsgrundlage ist § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Terrassen zählen zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- 25 Prozent sind der gesetzliche Regelfall. Wer 50 Prozent ansetzen will, muss die hochwertige Ausstattung konkret begründen.
- Ausschlaggebend sind Nutzbarkeit, Sicht- und Windschutz, Ausrichtung, Belag und Ausstattung – nicht die Größe der Terrasse.
- Die WoFlV gilt zwingend nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Bei frei finanzierten Objekten gilt sie, wenn der Vertrag nichts anderes regelt.
- Bei über zehn Prozent Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche können Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Wohnflächenberechnung anfragen Balkon statt Terrasse berechnen
25 oder 50 Prozent: die Entscheidungstabelle
Die Wohnflächenverordnung nennt kein einziges Kriterium dafür, wann der halbe Ansatz gerechtfertigt ist. In der Bewertungspraxis und in der Rechtsprechung haben sich jedoch klare Anhaltspunkte herausgebildet. Je mehr Merkmale der rechten Spalte zutreffen, desto belastbarer ist ein Ansatz über 25 Prozent.
| Merkmal | Spricht für 25 % | Spricht für bis zu 50 % |
|---|---|---|
| Bodenbelag | Betonplatten, Kies, Rasenkante | Naturstein, Holzdeck, Feinsteinzeug |
| Sichtschutz | frei einsehbar | uneinsehbar durch Mauer, Hecke, Bebauung |
| Windschutz und Überdachung | völlig offen | Seitenwände, Pergola, Markise, Teilüberdachung |
| Ausrichtung | Nord oder dauerhaft verschattet | Süd, Südwest, ganztägig besonnt |
| Anbindung an die Wohnung | nur über Nebeneingang oder Garten | direkter Zugang aus Wohnraum, bodengleich |
| Ausstattung | keine Anschlüsse | Außensteckdose, Beleuchtung, Wasseranschluss |
| Lage und Umfeld | an der Straße, Lärm, Nordseite | ruhige Gartenlage, geschützt |
Als Faustregel gilt: Ohne besondere Begründung bleibt es bei 25 Prozent. Wer einen höheren Wert ansetzt, sollte die Merkmale im Berechnungsprotokoll dokumentieren und idealerweise mit Fotos belegen. Das ist im Streitfall die einzige Grundlage, die vor Gericht Bestand hat.
Was die Wohnflächenverordnung im Wortlaut sagt
Maßgeblich ist § 4 der Wohnflächenverordnung. Er regelt, welche Grundflächen wie stark angerechnet werden – und zwar für alle Außenbereiche gemeinsam:
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.
Zwei Formulierungen sind entscheidend. „In der Regel zu einem Viertel" macht 25 Prozent zum Normalfall, von dem nur mit Begründung abgewichen werden darf. Und „höchstens jedoch zur Hälfte" zieht eine harte Obergrenze: Mehr als 50 Prozent sind unter keinen Umständen zulässig, auch nicht bei einer luxuriös ausgebauten Dachterrasse mit Außenküche.
Wichtig ist außerdem der Anwendungsbereich. Verbindlich vorgeschrieben ist die WoFlV nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Im frei finanzierten Bereich ist sie nicht automatisch anwendbar – in der Praxis wird sie aber regelmäßig herangezogen, wenn Miet- oder Kaufvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbaren. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach bestätigt, dass die WoFlV im Zweifel den Maßstab bildet.
Drei Rechenbeispiele aus der Praxis
Wie stark sich der Prozentsatz auswirkt, zeigt sich erst an konkreten Zahlen. Die folgenden drei Fälle decken die typischen Konstellationen ab.
Beispiel 1: Reihenhaus-Terrasse, einfache Ausführung
Eine 20 Quadratmeter große Terrasse mit Betonplatten, ohne Überdachung, zur Straße hin einsehbar. Es gibt keinen Grund, vom Regelfall abzuweichen.
20 m² × 25 % = 5 m² anrechenbare Wohnfläche. Bei 105 m² Innenfläche ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von 110 m².
Beispiel 2: Dachterrasse mit gehobener Ausstattung
Eine 12 Quadratmeter große Dachterrasse, nach Südwesten ausgerichtet, mit Holzdeck, seitlichen Sichtschutzwänden, Außensteckdose und direktem Zugang aus dem Wohnzimmer. Hier sind fünf der sieben Merkmale erfüllt, ein Ansatz von 50 Prozent ist gut begründbar.
12 m² × 50 % = 6 m² anrechenbare Wohnfläche. Zum Vergleich: Bei 25 Prozent wären es nur 3 m². Die kleinere, aber hochwertigere Terrasse bringt hier fast so viel wie die große aus Beispiel 1.
Beispiel 3: Wenn der Prozentsatz zum Streitfall wird
Eine 30 Quadratmeter große Terrasse an einer vermieteten Wohnung. Der Vermieter hat 50 Prozent angesetzt, also 15 m². Der Mieter hält 25 Prozent für richtig, also 7,5 m². Die Differenz beträgt 7,5 m².
| Ansatz | Anrechenbare Terrassenfläche | Gesamtwohnfläche | Kaltmiete bei 14 €/m² |
|---|---|---|---|
| 25 % (Regelfall) | 7,5 m² | 92,5 m² | 1.295 € |
| 50 % (hochwertig) | 15,0 m² | 100,0 m² | 1.400 € |
| Differenz | 7,5 m² | 7,5 m² | 105 € im Monat |
105 Euro im Monat sind 1.260 Euro im Jahr – und über eine Mietdauer von zehn Jahren mehr als 12.000 Euro. An dieser Stelle lohnt sich die sorgfältige Bewertung der Terrasse also spürbar, für beide Seiten.
So messen Sie die Terrassenfläche korrekt
Vor der Anrechnung steht das Aufmaß. Gemessen wird die Grundfläche der Terrasse in der Waagerechten, jeweils bis zur Außenkante der Umschließung – also bis zur Außenkante der Brüstung, des Geländers oder der Terrassenplatten. Bei einer bodengleichen Terrasse ohne bauliche Begrenzung ist die befestigte Fläche maßgeblich, nicht der angrenzende Rasen oder Kiesstreifen.
- Gemessen wird bis zur Außenkante der Umschließung, nicht bis zur Innenkante des Geländers.
- Die Grundfläche unter der Brüstung selbst zählt nicht mit.
- Stützen, Pfeiler und Pflanztröge, die fest verbaut sind, werden abgezogen, sofern sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben.
- Eine überdachte Terrasse bleibt eine Terrasse – erst allseitig geschlossene Bereiche gelten als unbeheizbarer Wintergarten und werden zur Hälfte angerechnet.
- Bei unregelmäßigen Formen die Fläche in Rechtecke und Dreiecke zerlegen und einzeln berechnen.
Terrasse, Balkon, Loggia oder Dachgarten?
Für die Anrechnung nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist die Unterscheidung zunächst egal – alle vier stehen in derselben Ziffer und werden gleich behandelt. Praktisch relevant wird sie trotzdem, weil sich die Ausstattungsmerkmale unterscheiden und damit auch die Frage, ob 25 oder 50 Prozent angemessen sind.
| Außenbereich | Merkmal | Anrechnung WoFlV | Typischer Ansatz |
|---|---|---|---|
| Terrasse | ebenerdig, an das Gebäude anschließend | 25 – 50 % | 25 % |
| Balkon | auskragend, offen, oberhalb des Erdgeschosses | 25 – 50 % | 25 % |
| Loggia | in den Baukörper eingerückt, seitlich geschlossen | 25 – 50 % | bis 50 % |
| Dachterrasse / Dachgarten | auf einem Flachdach oder Gebäudeteil | 25 – 50 % | 25 – 50 % |
| Unbeheizbarer Wintergarten | nach allen Seiten geschlossen | 50 % (§ 4 Nr. 3) | 50 % |
Die Loggia ist der klassische Kandidat für den höheren Ansatz, weil sie durch die seitlichen Wände von Haus aus wind- und sichtgeschützt ist. Wie die Bewertung beim Balkon im Detail läuft, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Wohnflächen-Berechnung beim Balkon aufgeschrieben.
WoFlV oder DIN 277: Warum zwei Zahlen kursieren
Wenn Ihnen für dieselbe Immobilie zwei verschiedene Flächenangaben vorliegen, steckt meist ein Methodenwechsel dahinter. Die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche gar nicht. Sie ermittelt Grundflächen und Rauminhalte für Planung und Kostenermittlung und rechnet Außenbereiche als eigene Kategorie ohne prozentuale Kürzung. Eine Terrasse taucht dort also mit voller Fläche auf.
Für Miet- und Kaufverträge ist das die falsche Grundlage. Verlangt jemand eine Wohnfläche, ist die WoFlV der Maßstab. Für Bauantrag, Kostenschätzung und Bewertung dagegen führt kein Weg an der DIN 277 vorbei – dort werden Brutto-Grundfläche und Brutto-Rauminhalt berechnet. Beide Systeme sind richtig, sie beantworten nur unterschiedliche Fragen.
Terrasse und Grundsteuer
Seit der Grundsteuerreform ist die Wohnfläche in den meisten Bundesländern eine der zentralen Rechengrößen. Wer in der Grundsteuererklärung die Terrasse mit voller Fläche angesetzt hat, zahlt dauerhaft zu viel. Auch hier gilt der Ansatz nach WoFlV, also in der Regel ein Viertel.
Ein Blick in den Feststellungsbescheid lohnt sich deshalb. Weicht die dort zugrunde gelegte Wohnfläche von Ihrer Berechnung ab, können Sie eine Änderung beantragen. Die Beweislast liegt allerdings bei Ihnen – ein sauberes Aufmaßprotokoll mit nachvollziehbarer Anrechnung ist dafür die Grundlage.
Wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann die Miete entsprechend mindern und zu viel gezahlte Beträge für die zurückliegenden Jahre zurückfordern. Auch die Nebenkostenabrechnung ist betroffen, wenn sie nach Quadratmetern umgelegt wird.
Beim Immobilienkauf wirkt sich eine falsche Fläche unmittelbar auf den Preis aus. Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 Euro sind 7,5 Quadratmeter zu viel angesetzte Fläche über 33.000 Euro wert. Vor Vertragsabschluss lohnt sich deshalb ein prüfender Blick auf das Berechnungsprotokoll – insbesondere darauf, mit welchem Prozentsatz Terrasse und Balkon angesetzt wurden und ob diese Wahl begründet ist.
Weiterführende Artikel: Wohnflächen-Berechnung Balkon, BGF berechnen nach DIN 277, BRI Berechnung und Energieausweis Kosten.
Häufige Fragen zur Terrasse in der Wohnflächenberechnung
Ja, aber nur anteilig. Nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung wird die Grundfläche einer Terrasse in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte. Der volle Ansatz ist in keinem Fall zulässig.
Wenn die Terrasse durch Lage und Ausstattung deutlich besser nutzbar ist als üblich. Typische Merkmale sind ein hochwertiger Belag, Sicht- und Windschutz, eine Süd- oder Südwestausrichtung, direkter Zugang aus dem Wohnraum sowie Außensteckdose und Beleuchtung. Die Begründung sollte im Berechnungsprotokoll dokumentiert werden.
Bei einer 30 Quadratmeter großen Terrasse macht der Unterschied 7,5 Quadratmeter aus. Bei einer Kaltmiete von 14 Euro je Quadratmeter sind das 105 Euro im Monat oder 1.260 Euro im Jahr. Beim Kauf mit 4.500 Euro je Quadratmeter entspricht die Differenz mehr als 33.000 Euro.
Zwingend gilt sie nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Bei frei finanzierten Wohnungen und Häusern wird sie herangezogen, wenn im Miet- oder Kaufvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof sieht die WoFlV im Zweifel als maßgeblichen Maßstab an.
Nein. Eine Überdachung allein ändert nichts an der Einordnung, sie ist lediglich ein Merkmal, das für einen höheren Prozentsatz spricht. Erst wenn der Bereich nach allen Seiten geschlossen ist, gilt er als unbeheizbarer Wintergarten und wird nach § 4 Nr. 3 WoFlV zur Hälfte angerechnet.
Gemessen wird die waagerechte Grundfläche bis zur Außenkante der Umschließung, also bis zur Außenkante von Brüstung, Geländer oder Terrassenbelag. Die Grundfläche der Brüstung selbst zählt nicht mit. Bei einer bodengleichen Terrasse ohne Begrenzung ist die befestigte Fläche maßgeblich.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, liegt ein Mietmangel vor. Mieter können die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Grundlage ist ein nachvollziehbares Aufmaß mit dokumentierter Anrechnung der Außenflächen.
