Sanierungspflicht: Das müssen Eigentümer und Hausbesitzer wissen

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es in Deutschland nicht. Verbindlich sind nur einzelne Nachrüstpflichten im Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG): Die oberste Geschossdecke und zugängliche Heizungsrohre müssen gedämmt sein. Wer ein selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, dessen Vorbesitzer diese Pflicht noch nicht erfüllen musste, hat dafür zwei Jahre Zeit. Eine Pflicht, die Heizung auszutauschen, gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Worauf Eigentümer jetzt achten müssen und was die EU tatsächlich vorschreibt, erklären wir hier.

Wann besteht aktuell eine Sanierungspflicht?

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es in Deutschland nicht. Verbindlich sind nur einzelne Nachrüstpflichten im Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG):

• Oberste Geschossdecke (§ 35): Ungedämmte oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden (U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)). Alternativ genügt ein gedämmtes Dach darüber.
• Rohrleitungen (§ 69): Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Änderungen am Gebäude (§ 36): Wer Außenbauteile erneuert und dabei mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils verändert, muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten.

Eigentümerwechsel: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, trifft die Pflicht für Geschossdecke und Rohre erst den neuen Eigentümer. Er hat dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4).

Was Sie in älteren Ratgebern lesen, aber nicht mehr gilt:

• Die Pflicht, Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen (§ 72), ist seit dem 29. Juli 2026 weggefallen.
• Die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen (§ 71) ist ebenfalls weggefallen. Neue Gas- und Ölheizungen sind erlaubt und müssen ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen, siehe Bio-Treppe.
• Die neue Energieeffizienz-Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude und erst ab dem 1. Januar 2027. Wohngebäude behalten A+ bis H.

Eine Energieberatung mit GREENOX hilft Ihnen dabei, versteckte Einsparpotenziale Ihrer Immobilie aufzudecken. Wir erstellen Ihnen einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und sichern Ihnen die maximale Fördersumme.

Welche Sanierungspflichten gibt es beim Altbau?

Eine umfassende Sanierungspflicht für Altbauten gibt es nicht. Wer ein Haus besitzt, muss es nicht dämmen oder modernisieren, solange Geschossdecke und Rohrleitungen den Anforderungen entsprechen. Das politische Ziel, bis 2045 klimaneutral zu werden, ist keine Pflicht für das einzelne Haus. Es erklärt aber, warum Förderprogramme und Anforderungen an den Gebäudesektor weiter ausgebaut werden.

Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen

Über das Dach eines Hauses gehen etwa 15 bis 20 % der Heizwärme verloren, woraus hohe CO₂-Emissionen und Heizkosten folgen. Die Nachrüstpflicht in § 35 betrifft oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen. Sie müssen gedämmt sein, sodass der U-Wert 0,24 W/m²K nicht überschreitet; alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden. Ist die Dämmschicht aus technischen Gründen in der Dicke begrenzt, genügt die höchstmögliche Dicke.

Ist der Dachraum beheizt, etwa weil er als Wohn- und Aufenthaltsraum genutzt wird, gibt es keine Nachrüstpflicht. Dann gelten die Anforderungen nur, wenn Sie das Dach erneuern, zum Beispiel die Dachdeckung ersetzen: Die Dachfläche muss danach einen U-Wert von höchstens 0,24 W/m²K erreichen (§ 36, Anlage 7). Ein gut gedämmtes Dach ist auch im Sommer nützlich, da es vor einströmender Hitze schützt und die kühle Luft besser im Gebäude hält.

Heizung: Gibt es eine Austauschpflicht?

Nein. Das Betriebsverbot für Heizkessel ab 30 Jahren (§ 72) und die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie (§ 71) sind am 29. Juli 2026 weggefallen. Was stattdessen gilt, erklärt der Beitrag zur Heizungs-Austauschpflicht.

Wer eine neue Heizung einbaut, wählt aus zehn Optionen (§ 42), auch Gas und Öl sind erlaubt. Neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen müssen aber ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040, § 43). Gute Alternativen sind Wärmepumpen, die Umweltwärme in Heizenergie umwandeln, und Biomasse-Heizungen wie Pelletöfen. Beide basieren auf erneuerbaren Ressourcen und heizen in der Regel zuverlässig; je nach Größe des Gebäudes und der gewählten Heizkörper variiert die Heizleistung. In Verbindung mit einer Solarthermie-Anlage plus Photovoltaik lässt sich die Wärme noch effizienter nutzen.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (früher GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist im November 2020 in Kraft getreten und hat die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es stellt Energieeffizienz und Energieverbrauch in den Mittelpunkt und regelt die Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäude, Heizungen und Energieausweise. Was sich 2026 geändert hat, steht im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?

Die Zwei-Jahres-Frist gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnte. Bei einem Eigentümerwechsel, ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung, beginnt sie mit dem Eigentumsübergang. Innerhalb dieser zwei Jahre muss der neue Eigentümer die oberste Geschossdecke und zugängliche Rohrleitungen dämmen, falls das noch nicht geschehen ist.

Eine Pflicht, die Heizung auszutauschen oder das Dach zu dämmen, folgt daraus nicht. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten andere Regelungen. GREENOX steht Ihnen für alle Fragen rund um die Sanierung Ihrer Immobilie zur Verfügung. Registrieren Sie sich noch heute online und bekommen Sie ein unverbindliches Angebot für die passende Energieberatung.

Was fällt unter die Sanierungspflicht?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt im Kern zwei Nachrüstungen für Bestandsgebäude und eine Anforderung bei Umbauten:

• Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss gedämmt werden (§ 35). Der U-Wert darf höchstens 0,24 W/m²K betragen.
• Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 69), damit keine Wärme unbeabsichtigt abgegeben wird.
• Bei Änderungen an Außenbauteilen müssen die Höchstwerte der Anlage 7 eingehalten werden, wenn mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils betroffen sind (§ 36).

Der Austausch der Heizung gehört nicht dazu.

Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Ja. Auch bei Erbschaft oder Schenkung beginnt die Zwei-Jahres-Frist mit dem Eigentumsübergang. Die Ausnahme für den bisherigen Eigentümer, der am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnte, geht nicht auf den Erben oder Beschenkten über. Ist die Geschossdecke oder sind die Rohre noch ungedämmt, muss der neue Eigentümer die Nachrüstung innerhalb von zwei Jahren erledigen. Mehr dazu im Beitrag zur Sanierungspflicht für Erben.

Gibt es auch eine gesetzliche Pflicht zur Fassadendämmung?

Eine allgemeine Pflicht zur Fassadendämmung gibt es nicht. Sie entsteht nur, wenn Sie die Fassade verändern: Wird die Außenwand ersetzt, der Außenputz erneuert oder werden Bekleidungen oder Dämmschichten angebracht und sind mehr als 10 Prozent der Fläche dieses Bauteils betroffen, muss die Wand danach einen U-Wert von höchstens 0,24 W/m²K erreichen (§ 36, Anlage 7). Ein reiner Anstrich löst keine Pflicht aus. Bei der Erneuerung von Putz oder Bekleidungen entfällt die Anforderung für Außenwände, die nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung der damaligen energiesparrechtlichen Vorschriften errichtet oder erneuert wurden.

Gibt es eine Zwangssanierung?

Nein. Eine behördlich angeordnete Komplettsanierung kennt das Gesetz nicht. Verbindlich sind nur die genannten Nachrüstpflichten, und wer sie nicht erfüllt, riskiert ein Bußgeld. Der Verkäufer muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses soll der Käufer außerdem ein Beratungsgespräch führen, wenn es ihm kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4); eine Pflicht ist das nicht. Es lohnt sich trotzdem: Erfahrene Energie-Effizienz-Experten informieren Sie umfassend über Nachrüstpflichten und Möglichkeiten zur Modernisierung.

Was kostet eine Sanierung?

Da jede Immobilie unterschiedlich ist und der Sanierungsbedarf individuell ausfällt, lassen sich pauschale Preise für ein Sanierungsprojekt nicht festlegen. Beim Heizungstausch hängt Ihr Kostenaufwand davon ab, für welche Heizanlage Sie sich entscheiden. Für Wärmepumpen kommen je nach Art bis zu 30.000 bis 50.000 € auf Sie zu. Für Holzheizungen müssen Sie mit bis zu 20.000 € Investitionskosten rechnen. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist zwar günstiger als die Dämmung des Daches, wobei je nach Verwendung des Dachstuhls und Belastbarkeit der Dämmung unterschiedliche Preise angesetzt werden. Zwischen 20 € für unbegehbare und 50 € für begehbare Geschossdecken kommen pro Quadratmeter Dämmung auf Sie zu. Die Kosten für die Dachdämmung fallen je nach Aufwand unterschiedlich aus: Aufsparrendämmungen liegen bei 200 bis 250 € pro Quadratmeter, Untersparrendämmung und Zwischensparrendämmung bei bis zu 60 € pro Quadratmeter.

Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten gibt es?

Der Bund fördert Sanierungen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, etwa die Dämmung von Dach und Geschossdecke, zahlt das BAFA einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) können Boni dazukommen, deren Bedingungen Sie im Beitrag zur BEG-Reform 2026 nachlesen. Der Heizungstausch wird über die KfW 458 mit 30 Prozent Grundförderung und weiteren Boni gefördert; insgesamt sind höchstens 70 Prozent möglich, bei niedrigem Einkommen 80 Prozent.

Für den Umbau zum Effizienzhaus gibt es Kredite mit Tilgungszuschuss der KfW. Die Energieberatung selbst fördert das BAFA mit 50 Prozent der Kosten, bei Ein- und Zweifamilienhäusern höchstens 650 Euro. Auch regionale Förderangebote sind möglich, sie fallen von Region zu Region unterschiedlich aus. Stellen Sie Förderanträge immer vor dem Vorhabenbeginn.

Welche Einsparpotenziale ergeben sich durch eine energetische Sanierung?

Zu einer Gebäudesanierung zählen verschiedene Maßnahmen, mit denen die Energieeffizienz Ihres Hauses verbessert werden kann. Beim Hauskauf oder im Falle eines Eigentümerwechsels durch Erbe müssen Sie je nach Gebäude die Geschossdecke und Rohrleitungen nachrüsten. Die vorgeschriebene Dach- bzw. Obergeschoss-Deckendämmung spart zwischen 15 und 20 % Energie ein. Durch den Austausch alter Heizungen durch moderne Anlagen können Sie bis zu 35 % Ihrer Heizenergie einsparen. Auch das Sanieren der Fassade verringert Ihren CO₂-Ausstoß erheblich.

Sanierungspflicht: Das plant die EU

Die europäische Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275) schreibt für Wohngebäude keine Sanierungspflicht für einzelne Häuser vor. Sie verlangt einen nationalen Absenkpfad: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent unter den Wert von 2020 sinken. Mindestens 55 Prozent dieses Rückgangs sollen aus der Renovierung der 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz kommen. Wie die Mitgliedstaaten das erreichen, entscheiden sie selbst; die Frist zur Umsetzung lief am 29. Mai 2026 ab.

Strenger sind die Vorgaben für Nichtwohngebäude: Dort dürfen ab 2030 keine Gebäude mehr zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands gehören, ab 2033 nicht mehr zu den schlechtesten 26 Prozent. Frühere Entwürfe des EU-Parlaments sahen Mindestklassen auch für Wohnhäuser vor (E bis 2030, D bis 2033); in der beschlossenen Richtlinie sind sie für Wohngebäude nicht mehr enthalten.

Die einheitliche Energieeffizienz-Skala von A bis G gilt in Deutschland ab dem 1. Januar 2027, aber nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H. Alles dazu steht im Beitrag zum EU-Energieausweis.

Plant die Bundesregierung weitere Sanierungspflichten?

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohnhäuser ist nicht beschlossen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat im Juli 2026 im Gegenteil Pflichten gestrichen: die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Kessel. Neu hinzu kommen Regeln für den Energieausweis ab 2027 und die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen ab 2029. Für Nichtwohngebäude sind Mindestanforderungen vorgesehen, siehe den Beitrag zu den Mindeststandards für Nichtwohngebäude.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Gebäude-Sanierungspflicht?

Von den Nachrüstpflichten gibt es folgende Ausnahmen:

• Selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser: Wohnte der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer. Diese Ausnahme gilt nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen.
• Befreiung auf Antrag (§ 102): Die zuständige Behörde befreit von den Anforderungen, wenn sie im Einzelfall einen unangemessenen Aufwand oder eine unbillige Härte bedeuten, zum Beispiel wenn sich die Investition nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch Einsparungen erwirtschaften lässt.
• Denkmalschutz (§ 105): Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann abgewichen werden, wenn die Anforderungen Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen würden.

Was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?

In Deutschland drohen bei Nichteinhaltung der Nachrüstpflichten (§ 35 und § 69) Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 €.

Damit Sie bei einem Eigentümerwechsel nicht in die Zwei-Jahres-Frist stolpern, sollten Sie sich rechtzeitig über die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen informieren und die nötigen Schritte einleiten. Mit GREENOX können Sie die maximale Fördersumme erhalten und so Kosten sparen. Wenn Sie weitere Informationen zur Sanierungspflicht, den Fördermöglichkeiten und den Sanierungsmaßnahmen benötigen, kontaktieren Sie uns gerne. GREENOX ist in ganz Deutschland für Sie da und bietet individuelle Energieberatung für Ihre Immobilie.

GREENOX – ihr Partner von der Energieberatung bis zur Implementierung

Die GREENOX GmbH ist ein Full-Service-Anbieter im Bereich der energetischen Sanierung. GREENOX bietet Dienstleistungen in den Bereichen Energieberatung, Energieerzeugung, Fensterbau, Photovoltaik und energetische Sanierung an. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Energieeffizienz zu steigern und Ihre Heizkosten zu senken. Besuchen Sie unsere Website, um mehr zu erfahren:

• Energieberatung für Wohngebäude
• Energieberatung für Nichtwohngebäude
• Fensterbau
• Photovoltaik
• Energetische Sanierung

Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre energetische Sanierung zu planen und von unseren umfassenden Dienstleistungen zu profitieren. Hier Kontakt aufnehmen.

Rechtsstand: 3. November 2026. Gesetze und Förderbedingungen ändern sich, prüfen Sie bei Bedarf die aktuellen Quellen oder lassen Sie sich beraten.