Strangsanierung: Kosten, Ablauf & Dauer 2026

Irgendwann ist jede Leitung durch. Wasser- und Abwasserrohre halten je nach Material und Wasserqualität rund 30 bis 50 Jahre – danach häufen sich Rohrbrüche, das Wasser verfärbt sich und der Druck lässt nach. Eine Strangsanierung tauscht dann nicht einzelne Rohrstücke aus, sondern die kompletten senkrechten Leitungsstränge durch alle Etagen. Das ist teuer, laut und greift tief in den Alltag der Bewohner ein. Richtig geplant lässt es sich aber im bewohnten Zustand durchziehen – und einiges an Folgekosten sparen. Wir zeigen Ihnen, was das kostet, wie lange es dauert und welche Rechte Mieter und Eigentümer dabei haben.

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Was ist eine Strangsanierung?

Ein Strang ist die senkrechte Leitungsführung, die ein Gebäude von unten nach oben durchzieht. Dazu gehören die Steigleitungen für kaltes und warmes Trinkwasser, die Zirkulationsleitung, die Fallleitung für Abwasser und häufig auch die Heizungsstränge. Bei einer Strangsanierung erneuern Sie diese Leitungen komplett – meist über alle Geschosse hinweg, weil ein Austausch in nur einer Etage wenig bringt.

Der Unterschied zwischen einer Strangsanierung und einer einzelnen Rohrreparatur ist entscheidend. Wer nach einem Schaden nur das kaputte Stück ersetzt, hat das Grundproblem nicht gelöst: Die restlichen Rohre sind genauso alt und derselben Belastung ausgesetzt. Deshalb folgt auf den ersten Rohrbruch statistisch schnell der zweite, oft in derselben Leitung.

Was zum Strang gehört – und was nicht

In einer Eigentümergemeinschaft verläuft die Grenze meist am Wohnungsabgang: Die Steigleitung im Schacht gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Anschlussleitungen innerhalb der Wohnung zum Sondereigentum. Diese Grenze bestimmt später, wer welche Rechnung bezahlt. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich deshalb vor jeder Planung.

Wann wird eine Strangsanierung nötig?

Der häufigste Auslöser ist schlicht das Alter. Verzinkte Stahlrohre aus den 1950er- bis 1970er-Jahren korrodieren von innen, verengen sich und geben Rost ans Wasser ab. Kupferleitungen halten länger, sind aber an den Lötstellen anfällig. Welche Baualtersklassen besonders betroffen sind, ordnen wir im Beitrag zu Wohngebäuden aus der Zeit vor 1979 ein.

Die typischen Warnsignale

Bräunliches Wasser nach längerer Standzeit, sinkender Wasserdruck in den oberen Etagen, wiederkehrende Verstopfungen im Abwasser und feuchte Stellen an Wänden sind die klassischen Vorboten. Kritisch wird es spätestens beim zweiten Schaden in derselben Steigleitung – dann ist der Austausch meist günstiger als die nächste Reparatur samt Trocknung und Malerarbeiten.

Bevor irgendetwas aufgestemmt wird, sollte die Schadensursache klar sein. Eine professionelle Leckortung grenzt die Schadstelle mit Feuchtemessung, Thermografie oder Tracergas ein, ohne dass halbe Wände geöffnet werden müssen.

Welches Signal wie dringend ist

Nicht jeder Befund bedeutet sofort eine Strangsanierung. Damit Sie die Lage einschätzen können, haben wir die typischen Symptome nach Dringlichkeit sortiert.

Bleileitungen: die Frist ist abgelaufen

Die Trinkwasserverordnung schreibt seit ihrer Neufassung vom 24. Juni 2023 vor, dass Bleileitungen ausgetauscht oder stillgelegt werden müssen. Der Stichtag war der 12. Januar 2026 – er liegt inzwischen mehr als ein halbes Jahr zurück. Wer noch Bleirohre im Bestand hat, ist damit nicht mehr im Fristlauf, sondern im Verzug.

Eine Verlängerung bis 2036 gibt es nur in einem eng begrenzten Fall: für Gebäude mit eigener Wasserversorgungsanlage, deren Trinkwasser ausschließlich im eigenen Haushalt genutzt wird und bei denen keine gesundheitliche Gefahr besteht. Für vermietete Mehrfamilienhäuser greift diese Ausnahme nicht.

Was ab 2028 zusätzlich gilt

Am 12. Januar 2028 sinkt der Grenzwert für Blei im Trinkwasser von derzeit 10 auf 5 Mikrogramm pro Liter. Auch Bauteile, die nur geringe Bleimengen abgeben, können diesen Wert reißen. Wenn Sie ohnehin über eine Strangsanierung nachdenken, ist der Zeitpunkt deshalb günstig – Sie erledigen beide Anforderungen in einem Zug.

Legionellen und Trinkwasserqualität

Neben Blei ist die Legionellenprüfung der zweite gesetzliche Auslöser einer Strangsanierung. Betroffen sind Großanlagen zur Trinkwassererwärmung – also Anlagen mit einem Speicher über 400 Litern oder mit mehr als 3 Litern Rohrleitungsvolumen zwischen dem Erwärmer und der entferntesten Zapfstelle. In vermieteten Mehrfamilienhäusern mit Duschen trifft das fast immer zu.

Solche Anlagen müssen mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden. Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 Milliliter erreicht – KBE steht für koloniebildende Einheiten, also die Zahl vermehrungsfähiger Keime –, ist das Gesundheitsamt unverzüglich zu informieren. Häufige Ursachen sind zu lange Leitungswege, tote Stränge nach Umbauten und zu niedrige Warmwassertemperaturen.

Genau diese Schwachstellen lassen sich bei einer Strangsanierung beheben, weil das Leitungsnetz ohnehin neu geordnet wird. Wenn parallel die Warmwasserbereitung ansteht, lohnt ein Blick auf die Brauchwasserwärmepumpe – sie deckt Warmwasser effizient ab, braucht aber ein durchdachtes Temperaturkonzept.

Verfahren: Komplettaustausch oder Rohrinnensanierung?

Zwei Wege stehen zur Wahl

Bei der Strangsanierung entscheiden Sie sich für eines von zwei Verfahren. Beim konventionellen Austausch werden Schächte und Wände geöffnet, die alten Rohre demontiert und neue verlegt. Bei der Rohrinnensanierung – auch Inliner-Verfahren genannt – bleibt das alte Rohr in der Wand und wird von innen mit einem aushärtenden Material beschichtet oder mit einem Schlauch ausgekleidet.

Warum wir beim Trinkwasser zum Austausch raten

Beim Abwasser ist das Inliner-Verfahren etabliert und spart erheblich Schmutz und Bauzeit. Beim Trinkwasser sieht die Sache anders aus: Der DVGW hat seine Arbeitsblätter zur Rohrinnensanierung im Juli 2011 zurückgezogen, weil die trinkwasserhygienische Datengrundlage fehlte. Seither gibt es kein Regelwerk. Das Umweltbundesamt sieht Epoxidharz- und Keramik-Komposit-Verfahren an Trinkwasserleitungen nicht als allgemein anerkannte Regeln der Technik an; diskutiert wird unter anderem Bisphenol A aus dem Harz. Mehrere Wasserversorger halten die Verfahren am Trinkwasser deshalb für unzulässig.

Das heißt nicht, dass Anbieter unseriös arbeiten. Es heißt aber, dass Sie als Eigentümer im Streitfall keine anerkannte Regel der Technik auf Ihrer Seite haben – ein Risiko, das viele Werbeprospekte nicht erwähnen.

Was eine Strangsanierung kostet

Die Bandbreite bei den Kosten einer Strangsanierung ist groß, und das hat einen einfachen Grund: Nicht die Rohre treiben den Preis, sondern die Wiederherstellung. Wer Wände öffnet, muss anschließend fliesen, verputzen und streichen – und genau dort entscheidet sich, ob Sie bei 3.000 oder bei 20.000 Euro pro Wohnung landen.

Woraus sich der Preis zusammensetzt

Als Orientierung für einzelne Positionen einer Strangsanierung rechnen Sie mit rund 100 bis 300 Euro pro laufendem Meter Leitung. Wanddurchbrüche und Putzarbeiten schlagen mit weiteren 50 bis 150 Euro je Meter zu Buche. Dazu kommen Gerüst oder Bauaufzug, Container, Baustrom, Ersatzbäder und die Bauleitung. Damit die Angebote vergleichbar bleiben, sollten Sie diese Posten sauber nach Kostengruppen der DIN 276 gliedern.

Warum Pauschalangebote teurer sind

Pauschalangebote ohne Objektbesichtigung enthalten typischerweise 15 bis 30 Prozent Risikoaufschlag. Der Anbieter weiß schlicht nicht, was hinter der Wand steckt, und preist die Unsicherheit ein. Zwei Angebote über dieselbe Leistung können deshalb um ein Drittel auseinanderliegen, ohne dass eines davon überteuert wäre – das eine kennt die Schächte, das andere rät.

Eine saubere Bestandsaufnahme mit Werkplanung vorab ist damit fast immer günstiger als der vermeintlich schnelle Festpreis. Sie zahlen einmal für Klarheit statt dreimal für Nachträge.

Wie lange dauert es – und muss ich ausziehen?

So lange sind Sie betroffen

Beim kompletten Austausch ist eine Wohnung typischerweise 5 bis 10 Arbeitstage betroffen, beim Inliner-Verfahren im Abwasser eher 2 bis 5 Tage. Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten ist damit in ungefähr 4 bis 8 Wochen durch, weil die Handwerker Strang für Strang und Etage für Etage arbeiten. Rechnen Sie zusätzlich mehrere Monate für Planung, Angebotsvergleich und Beschluss ein – die eigentliche Strangsanierung ist der kürzeste Teil des Projekts.

Bewohnter Zustand ist der Normalfall

Ausziehen müssen Sie in aller Regel nicht. Üblich sind mobile Ersatzbäder oder Containerlösungen im Hof, dazu eine Notversorgung mit Kaltwasser und ein WC im Treppenhaus. Entscheidend ist die Taktung: Wenn der Bauzeitenplan pro Wohnung feststeht und eingehalten wird, ist die Belastung planbar. Genau dafür lohnt sich eine unabhängige Bauüberwachung – welche Aufgaben ein Bauüberwacher für die technische Gebäudeausrüstung übernimmt, haben wir separat beschrieben.

Ablauf in sechs Schritten

Eine Strangsanierung scheitert selten an der Technik, sondern an der Reihenfolge. Wer erst Angebote einholt und dann den Zustand erfasst, vergleicht Äpfel mit Birnen. Deshalb gehen wir Schritt für Schritt vor.

• Zustand erfassen: Rohrproben, Kamerabefahrung der Fallleitungen und eine Trinkwasseranalyse zeigen, wie dringend es ist und welche Materialien verbaut sind.
• Planung und Ausschreibung: Ein Fachplaner legt Leitungsführung, Rohrweiten nach DIN 1988-300 und den Wiederherstellungsstandard fest. Erst damit werden Angebote vergleichbar.
• Beschluss und Finanzierung: In der Eigentümergemeinschaft wird abgestimmt, die Rücklage geprüft und gegebenenfalls eine Sonderumlage beschlossen.
• Ankündigung und Vorbereitung: Mieter werden schriftlich informiert, Ersatzbäder aufgestellt, Möbel geschützt und die Zugänge zu den Schächten freigeräumt.
• Ausführung Strang für Strang: Alte Leitungen raus, neue rein, Druckprüfung, Dämmung, Verschluss der Schächte und anschließend Fliesen- und Malerarbeiten.
• Abnahme und Dokumentation: Spülprotokolle, Druckprüfungsnachweise und Bestandspläne gehören ins Objektarchiv – Sie brauchen sie bei jedem späteren Eingriff.

Mietrecht: Duldung, Mietminderung, Umlage

Mieter müssen eine Strangsanierung dulden, weil sie der Erhaltung des Gebäudes dient und der Vermieter dazu sogar verpflichtet ist. Gleichzeitig dürfen sie die Miete für den Zeitraum der Beeinträchtigung mindern – und die ist bei fehlendem Wasser, Baulärm und einem aufgestemmten Bad erheblich. Die Höhe richtet sich immer nach dem Einzelfall; pauschale Prozentsätze aus Tabellen sind nur ein grober Anhaltspunkt.

Aufwendungsersatz und Umlage

Nach § 555a Absatz 3 BGB muss der Vermieter Aufwendungen ersetzen, die dem Mieter durch eine Erhaltungsmaßnahme entstehen – etwa Kosten für Möbeleinlagerung. Auf Verlangen ist dafür ein Vorschuss zu leisten. Umgekehrt gilt: Reine Erhaltung darf nicht auf die Miete umgelegt werden. Erst wenn die Sanierung den Wohnwert nachhaltig verbessert, greift § 559 BGB mit 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter sogar nur auf 2 Euro. Ähnliche Abgrenzungsfragen kennen Sie von der Umlagefähigkeit der Heizungswartung.

WEG: Erhaltung oder bauliche Veränderung?

In der Eigentümergemeinschaft entscheidet eine juristische Weiche über Beschluss und Kostenverteilung. Erhaltung bedeutet, den früheren Zustand wiederherzustellen – gleiche Funktion, gleiche Qualität. Diese Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.

Wo die Grenze verläuft

Sobald aber etwas verbessert wird – größere Rohrquerschnitte, zusätzliche Absperrventile, ein neues Bad statt des alten –, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Dann gelten andere Regeln für Beschluss und Kostentragung. In der Praxis mischen sich beide Anteile fast immer, weil niemand ein 1965er-Rohrsystem eins zu eins nachbaut. Deshalb gehört in jeden Beschlussantrag eine saubere Trennung der beiden Kostenblöcke – sonst wird der Beschluss angreifbar.

Strangsanierung mit der energetischen Sanierung koppeln

Eine Strangsanierung öffnet Schächte und Wände, die sonst jahrzehntelang zubleiben. Genau das ist der günstigste Moment für alles, was sonst zusätzliche Eingriffe bräuchte. Neu verlegte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz gedämmt werden – welche Dämmstärken gelten und was das kostet, lesen Sie im Beitrag zur Rohrleitungsdämmung.

Was Sie günstig mitnehmen

Darüber hinaus lassen sich größere Heizflächen, eine Wandheizung oder Leerrohre für spätere Technik fast nebenbei einbauen. Damit die Reihenfolge stimmt, sollte die Energieberatung vor der Ausschreibung stehen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) legt fest, welche Maßnahmen wirtschaftlich zusammengehören, und sichert Ihnen zusätzlich einen Förderbonus. In unseren Projekten in Stuttgart und ganz Deutschland sehen wir immer wieder Gemeinschaften, die zwei Jahre nach der Strangsanierung dieselben Wände für die Heizungsmodernisierung wieder öffnen.

Fazit

Eine Strangsanierung ist keine Maßnahme, die man aufschiebt, bis der dritte Rohrbruch kommt – ab dann zahlen Sie doppelt, für Reparatur und für Trocknung. Entscheidend sind drei Dinge: eine ehrliche Zustandsbewertung vor der Kostenschätzung, die richtige Verfahrenswahl (beim Trinkwasser der komplette Austausch, beim Abwasser gern der Inliner) und eine saubere Trennung von Erhaltung und Verbesserung im Beschluss. Wer die offene Wand zusätzlich für Dämmung, Heizflächen und Leerrohre nutzt, spart sich die nächste Baustelle. Und wenn im Keller noch Bleirohre liegen: Die Frist dafür ist am 12. Januar 2026 abgelaufen.

Weiterführende Artikel: Kernsanierung: Kosten, Ablauf und Förderung, Rohrleitungsdämmung: Pflicht und Kosten und Leckortung bei Wasserschaden.

Häufige Fragen zur Strangsanierung