Leerstehende Büros und verwaiste Ladengeschäfte auf der einen Seite – akuter Wohnungsmangel auf der anderen: Mit dem neuen Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen” (KfW-Programm 266) will die Bundesregierung genau diesen Widerspruch auflösen. Ab Juli 2026 können Eigentümer und Investoren für den Umbau von beheizten Gewerbeimmobilien zu Wohnraum einen direkten Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je entstehender Wohneinheit beantragen – ohne Rückzahlungspflicht. Das Bundesbauministerium stellt dafür im Jahr 2026 insgesamt 300 Millionen Euro bereit. Was genau gefördert wird, wer berechtigt ist und wie der Antrag funktioniert, erfahren Sie hier.
- Das Programm „Gewerbe zu Wohnen (GzW)” startet im Juli 2026 und bezuschusst den Umbau beheizter Gewerbeimmobilien zu Wohnraum mit bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit.
- Antragsberechtigt sind alle Investoren und Selbstnutzer – sowohl natürliche als auch juristische Personen und Personengesellschaften.
- Voraussetzung ist die energetische Ertüchtigung auf mindestens Effizienzhaus 85 EE; dafür ist ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte zwingend erforderlich.
- Der Antrag muss zwingend vor Beginn des Vorhabens bei der KfW gestellt werden – Planungs- und Beratungsleistungen dürfen aber bereits laufen.
- Die Förderung kann mit anderen Programmen wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kombiniert werden.
Kostenlose Förderberatung anfragen Zur GREENOX-Energieberatung
Was ist das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen”?
Das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen (GzW)” wurde am 1. April 2026 vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) angekündigt; die Förderrichtlinie erschien am 2. April 2026 im Bundesanzeiger. Es handelt sich um einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss – kein Kredit, keine Tilgungsverpflichtung. Die technische Abwicklung erfolgt über die KfW als Programm Nr. 266.
Hintergrund ist eine doppelte Entwicklung: Auf der einen Seite stieg die Leerstandsquote in den größten deutschen Büromärkten zwischen 2019 und 2024 von rund zwei auf 5,6 Prozent – das entspricht etwa elf Millionen Quadratmetern ungenutzter Fläche. Auf der anderen Seite fehlt es in vielen Städten massiv an bezahlbarem Wohnraum. Durch den gezielten Umbau von Gewerbeflächen zu Wohnungen sollen deshalb gleich drei Ziele erreicht werden: Leerstand abbauen, neuen Wohnraum schaffen und gleichzeitig die klimagerechte Erneuerung der Gebäudesubstanz vorantreiben.
Das Programm gilt ausschließlich für Gebäude oder Gebäudeteile, die zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt, aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden – also etwa Büros, Ladengeschäfte oder Praxen. Ungeheizte Lager- oder Industriehallen fallen nicht unter das Förderprogramm Gewerbe zu Wohnen; für diese kann gegebenenfalls die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, KfW 261) greifen.
Wie hoch ist die Förderung? Beträge und Konditionen im Überblick
Die Förderung im Rahmen von Gewerbe zu Wohnen beträgt 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben pro entstehender Wohneinheit – bezogen auf maximal 100.000 Euro Ausgaben je Einheit. Daraus ergibt sich ein maximaler Zuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit. Die Gesamtförderung für ein Unternehmen ist dabei grundsätzlich auf 300.000 Euro gedeckelt, da das Programm auf der europäischen De-minimis-Verordnung basiert.
- 30 % von max. 100.000 € Kosten/WE
- Direktzuschuss, keine Rückzahlung
- Max. 300.000 € pro Unternehmen
- Richtlinie: Bundesanzeiger 02.04.2026
- Antrag vor Vorhabenbeginn stellen
- Umsetzungszeitraum: max. 54 Monate
- Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien
- Baudenkmale: EH Denkmal EE
- Zertifizierter Energieberater erforderlich
- Gleichzeitig KfW 261 / BEG nutzen
- Summe darf Ausgaben nicht übersteigen
- 300 Mio. € Gesamtvolumen 2026
Wer kann den KfW-Zuschuss beantragen?
Beim Programm Gewerbe zu Wohnen sind alle Investoren und Selbstnutzer antragsberechtigt. Als Investor gilt dabei der Auftraggeber der Umbaumaßnahme – unabhängig davon, ob es sich um eine Privatperson, ein Unternehmen oder eine öffentlich-rechtliche Institution handelt. Konkret können folgende Gruppen die Förderung beantragen:
- Natürliche Personen (z. B. Privatinvestoren, Eigentümer, die selbst einziehen möchten)
- Juristische Personen des privaten Rechts (z. B. GmbH, AG, Wohnungsbaugesellschaften)
- Juristische Personen des öffentlichen Rechts (z. B. Kommunen, gemeinnützige Träger)
- Personengesellschaften (z. B. GbR, KG)
Wichtig dabei: Mit Ausnahme privater Selbstnutzer müssen alle Antragstellergruppen die Förderung als De-minimis-Beihilfe – also als Beihilfe unterhalb der EU-Schwelle – abbilden. Das schränkt die Gesamtfördersumme auf 300.000 Euro pro Unternehmen innerhalb von drei Steuerjahren ein.
Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?
Damit ein Umbauvorhaben förderfähig ist, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt werden. Die wichtigste Hürde ist die energetische Mindestanforderung: Nach dem Umbau muss das Gebäude mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien” (EH 85 EE) erreichen. Das bedeutet, dass der Primärenergiebedarf des Gebäudes nach der Sanierung maximal 85 Prozent des Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) betragen darf – und der Anteil erneuerbarer Energien entsprechend hoch sein muss.
Sonderregelung für Baudenkmale
Für Baudenkmale und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt eine Ausnahme: Hier reicht das energetische Niveau „Effizienzhaus Denkmal EE” aus, das weniger strikte Anforderungen stellt. Außerdem sind in begründeten Einzelfällen Ausnahmen von der Erneuerbaren-Energien-Klasse vorgesehen, wenn technische oder denkmalpflegerische Gründe die Einhaltung verhindern.
Weitere Pflichtvoraussetzungen
Darüber hinaus gelten folgende Bedingungen: Durch den Umbau muss mindestens eine neue, abgeschlossene Wohneinheit entstehen. Die Einbindung eines oder einer Energieeffizienz-Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste ist verpflichtend – ohne diese Fachbegleitung wird kein Antrag genehmigt. Der Umsetzungszeitraum beträgt außerdem maximal 54 Monate.
Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen – also z. B. der Abschluss eines Bauvertrags. Wer erst nach Baubeginn einen Antrag stellt, geht leer aus. Planungs- und Beratungsleistungen (z. B. Energiekonzept, Architekt) dürfen jedoch bereits vor Antragstellung beauftragt werden, sofern sie nicht selbst Gegenstand der Förderung sind.
Was wird gefördert – und was ausdrücklich nicht?
Eine häufige Quelle von Missverständnissen ist die klare Trennung zwischen Umbaukosten und energetischen Sanierungskosten: Die energetische Sanierung (z. B. neue Heizungsanlage, Dämmung, Fenster) wird über das GzW-Programm nicht bezuschusst – dafür gibt es separate BEG-Programme. Das Programm „Gewerbe zu Wohnen” fördert ausschließlich die eigentliche Nutzungsänderung.
| Maßnahme | GzW förderfähig? | Alternativprogramm |
|---|---|---|
| Rückbau, Grundrissänderungen | ✓ Ja | – |
| Innenausbau, Treppenhäuser, Zugänge | ✓ Ja | – |
| Anpassung Baukonstruktion an Wohnnutzung | ✓ Ja | – |
| Umgestaltung Außenanlagen / Entsiegelung | ✓ Ja | – |
| Neue Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe) | ✗ Nein | BEG EM / KfW 261 |
| Dämmung Außenwand, Dach, Keller | ✗ Nein | BEG EM / KfW 261 |
| Neue Fenster und Türen | ✗ Nein | BEG EM |
| Ungeheizte Lagerhallen, Scheunen | ✗ Nein | Ggf. KfW 261 |
Der kluge Zug ist daher die Kombination: Die Umbaukosten über das Programm Gewerbe zu Wohnen (KfW 266) finanzieren und gleichzeitig die Kosten für Heizung, Dämmung und Fenster über die energetische Sanierung via BEG (KfW 261/461 oder BAFA) fördern lassen – sofern die Gesamtfördersumme die förderfähigen Ausgaben nicht übersteigt.
Was kostet der Umbau von Gewerbe zu Wohnraum?
Die Kosten für eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen variieren erheblich – abhängig von Gebäudezustand, Grundrissaufwand, Schallschutzmaßnahmen und energetischer Ausgangslage. Als grobe Orientierung gelten 800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für den reinen Umbauaufwand. Bei einem einfachen Bürogeschoss mit wenig Eingriff in die Gebäudestruktur sind es eher 800 bis 1.200 Euro, bei umfangreichen Grundrissänderungen, neuen Nassräumen und notwendiger Schalldämmung schnell 1.500 Euro und mehr.
Hinzu kommen die Kosten für die energetische Ertüchtigung (Heizung, Dämmung, Fenster), die über das GzW-Programm ausdrücklich nicht gefördert werden, aber über die BEG-Programme bezuschusst werden können. Außerdem fallen Gebühren für Baugenehmigung, Energieberater, Architekt und Statiker an – erfahrungsgemäß zwischen 8 und 15 Prozent der Baukosten. Eine realistische Gesamtkostenplanung ist deshalb der wichtigste erste Schritt vor der Antragstellung.
Beauftragen Sie Energieberater und Architekt möglichst früh gemeinsam – am besten vor der Antragstellung im Juli 2026. Nur wer den Gesamtaufwand kennt, kann die optimale Förderkombination aus GzW-Zuschuss und BEG-Programmen kalkulieren und das Maximum an Förderung herausholen. GREENOX erstellt für Sie eine kostenlose Ersteinschätzung zur Förderfähigkeit Ihres Objekts.
So beantragen Sie die Förderung: Schritt für Schritt
Der Antragsprozess für das Programm „Gewerbe zu Wohnen” folgt einem klaren Schema. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge: Wer einen Schritt überspringt oder in falscher Abfolge vorgeht, riskiert den Verlust der Förderung.
- Energieberater beauftragen: Als erstes benötigen Sie einen KfW-Energieberater, der in der Energieeffizienz-Expertenliste geführt ist. Dieser erstellt ein Energiekonzept und prüft, ob und wie das Gebäude den Standard EH 85 EE erreichen kann. Ohne diese Fachbegleitung ist kein Antrag möglich.
- Förderantrag bei der KfW stellen: Anschließend stellen Sie – noch vor Abschluss jeglicher Bauverträge – den Antrag direkt bei der KfW. Ab Juli 2026 ist dies online über das KfW-Portal möglich. Wichtig: Erst nach Erhalt der Förderzusage darf mit der Ausführung begonnen werden.
- Umbau realisieren: Nach der Förderzusage können Sie Aufträge vergeben und den Umbau starten. Der Umsetzungszeitraum beträgt maximal 54 Monate. Alle Maßnahmen müssen dokumentiert werden.
- Nachweise einreichen und Zuschuss abrufen: Nach Abschluss der Maßnahme bestätigt der Energieberater die Zielerreichung (EH 85 EE). Anschließend reichen Sie die Verwendungsnachweise bei der KfW ein und erhalten den Zuschuss ausgezahlt.
- Energieeffizienz-Expertenliste
- Energiekonzept erstellen
- EH 85 EE prüfen
- Online ab Juli 2026
- Vor Vertragsabschluss
- Förderzusage abwarten
- Nach Förderzusage starten
- Maßnahmen dokumentieren
- EH 85 EE erreichen
- Energieberater bestätigt
- Nachweise einreichen
- Zuschuss wird ausgezahlt
Kombination mit anderen Förderprogrammen: So holen Sie das Maximum heraus
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen” entfaltet seinen vollen Nutzen erst in der Kombination mit anderen Förderprogrammen. Denn die für den Zuschuss verpflichtende energetische Ertüchtigung auf EH 85 EE verursacht Kosten, die über GzW ausdrücklich nicht gefördert werden – genau hier setzen die BEG-Programme an.
- KfW 261 / KfW 461 (BEG Wohngebäude): Kredit oder Zuschuss für die energetische Sanierung zum Effizienzhaus-Standard – ideal als Ergänzung zum GzW-Zuschuss für die Umbaukosten.
- BEG-Einzelmaßnahmen über BAFA: Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Heizungsanlage, Dämmung oder Fensteraustausch lassen sich parallel beantragen. Mehr dazu auf unserer Seite zur BAFA-Förderung.
- § 35c EStG – Steuerermäßigung: Wer das Gebäude selbst bewohnt, kann alternativ über die steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen nach § 35c EStG nachdenken, sofern die Zuschussförderung nicht in Anspruch genommen wird.
Ein Investor baut eine Büroetage zu 5 Wohneinheiten um. Die reinen Umbaukosten (Grundriss, Innenausbau, Zugänge) betragen 120.000 Euro – gefördert über Gewerbe zu Wohnen mit bis zu 36.000 Euro (30 % × 120.000 €, auf 5 WE verteilt). Die Heizungsanlage und Dämmung kosten weitere 80.000 Euro – hier greift der KfW 261 Kredit mit Tilgungszuschuss. In der Summe können so über beide Programme erhebliche Fördermittel genutzt werden. Die genaue Berechnung der optimalen Förderkombination übernimmt GREENOX für Sie.
Baurechtliche Nutzungsänderung: Das müssen Sie wissen
Unabhängig von der Förderung ist die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum in der Regel genehmigungspflichtig. Die Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden – selbst dann, wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind.
Entscheidend ist zunächst der Bebauungsplan: In Mischgebieten ist Wohnnutzung in der Regel zulässig, in reinen Gewerbe- oder Industriegebieten hingegen nicht oder nur mit Ausnahmegenehmigung. Darüber hinaus müssen bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllt sein: Brandschutz, Schallschutz, Belichtung, Stellplatznachweise und sanitäre Mindestausstattung.
Schallschutz: Oft unterschätzt
Besonders der Schallschutz wird bei Umbauvorhaben häufig unterschätzt. Wohnnutzung stellt deutlich höhere Anforderungen als Gewerberäume – sowohl was den Luft- als auch den Trittschallschutz betrifft. Ein früh beauftragter Schallschutznachweis nach DIN 4109 schützt vor teuren Nachbesserungen und beschleunigt die Baugenehmigung. In Stuttgart und Baden-Württemberg gelten zudem spezifische Vorgaben aus der Landesbauordnung, die frühzeitig berücksichtigt werden sollten.
Warum Sie einen Energieberater brauchen – und wie GREENOX hilft
Die Einbindung eines zertifizierten Energieberaters für Nichtwohngebäude ist beim Programm „Gewerbe zu Wohnen” keine Empfehlung, sondern eine Pflichtvoraussetzung. Ohne eine qualifizierte Energiefachplanung wird kein Antrag bewilligt. Der Energieberater übernimmt dabei zentrale Aufgaben: Er erstellt das Energiekonzept für den Umbau, prüft und dokumentiert die Erreichbarkeit des EH-85-EE-Standards und begleitet das Vorhaben bis zur abschließenden Bestätigung gegenüber der KfW.
In unseren Projekten in Stuttgart und ganz Deutschland erleben wir, dass viele Eigentümer den zeitlichen Vorlauf für diese Energiefachplanung unterschätzen. Damit Sie bereits bei Antragsöffnung im Juli 2026 startklar sind, empfehlen wir, die Energieberatung frühzeitig zu beauftragen – idealerweise bereits jetzt. Die Kosten für den Energieberater zählen zu den Planungsleistungen, die vor Antragstellung zulässig sind, und können außerdem über separate Förderprogramme teilfinanziert werden. Einen Überblick über die typischen Kosten eines KfW-Energieberaters finden Sie in unserem Ratgeber.
Fazit: Jetzt vorbereiten, im Juli 2026 profitieren
Das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen” (KfW 266) ist ein echter Impulsgeber für Eigentümer leerstehender Gewerbeimmobilien: Ein nicht rückzahlbarer Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohneinheit, kombinierbar mit der BEG-Förderung für die energetische Sanierung, macht viele Umbauvorhaben wirtschaftlich deutlich attraktiver. Allerdings ist die Vorbereitung entscheidend – denn ohne Energieberater und ohne rechtzeitigen Antrag vor Baubeginn gibt es keine Förderung.
Wenn Sie jetzt handeln, können Sie bis zum Programmstart im Juli 2026 alle Voraussetzungen schaffen: Energiekonzept beauftragen, Nutzungsänderung baurechtlich klären und die optimale Förderkombination planen. GREENOX begleitet Sie als zertifizierter Energieberater und Fachplaner durch den gesamten Prozess – von der ersten Analyse bis zur abschließenden Bestätigung gegenüber der KfW.
Weiterführende Artikel: Energetische Sanierung planen und fördern, KfW-Energieberatung bei GREENOX und Was kostet ein KfW-Energieberater?.
Häufige Fragen zu „Gewerbe zu Wohnen”
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen” (KfW-Programm 266) ist ein direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss des Bundesbauministeriums für den Umbau von beheizten Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Es fördert bis zu 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, maximal 30.000 Euro je entstehender Wohneinheit. Die Antragstellung ist ab Juli 2026 bei der KfW möglich.
Die Förderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben pro entstehender Wohneinheit – bei maximal 100.000 Euro Ausgaben je Einheit ergibt sich ein maximaler Zuschuss von 30.000 Euro je Wohneinheit. Die Gesamtförderung pro Unternehmen ist auf 300.000 Euro (De-minimis-Verordnung) gedeckelt. Für 2026 stehen insgesamt 300 Millionen Euro Programmvolumen zur Verfügung.
Der Antrag muss zwingend vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen, also beispielsweise der Abschluss eines Bauvertrags. Planungs- und Beratungsleistungen (z. B. Energiekonzept, Architekt) dürfen jedoch bereits vor Antragstellung beauftragt werden.
Nach dem Umbau muss das Gebäude mindestens den Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien” (EH 85 EE) erreichen. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt die Ausnahmeregelung „Effizienzhaus Denkmal EE”. In beiden Fällen ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten Pflichtvoraussetzung für die Förderung.
Ja, das Programm kann grundsätzlich mit anderen Förderungen kombiniert werden – beispielsweise mit dem KfW-Wohngebäude-Kredit 261 oder dem Zuschuss 461 (BEG) für die energetische Sanierung. Bedingung ist, dass die Summe aller Fördermittel die Summe der förderfähigen Ausgaben nicht übersteigt. Ausgaben für die energetische Sanierung sind dabei nicht über GzW, sondern ausschließlich über die BEG-Programme förderfähig.
Ja, die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste ist eine Pflichtvoraussetzung. Der Energieberater erstellt das Energiekonzept, begleitet das Vorhaben und bestätigt nach Abschluss die Zielerreichung (EH 85 EE) gegenüber der KfW. Ohne diese Fachbegleitung wird keine Förderung gewährt.
Die Kosten variieren stark je nach Gebäudezustand, Grundrissänderungen und erforderlichen Anpassungen. Als Richtwert gelten häufig 800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, je nach Umbauaufwand. Hinzu kommen Kosten für die Baugenehmigung sowie für die energetische Sanierung. Ein früh beauftragter Energieberater und Architekt kann eine realistische Kostenschätzung erstellen.
Das hängt vom Bebauungsplan und der baurechtlichen Genehmigung ab. Grundsätzlich ist das Wohnen in einer Gewerbeimmobilie ohne offizielle Nutzungsänderung nicht zulässig und kann zu Bußgeldern und im schlimmsten Fall zur Anordnung des Rückbaus führen. Eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum ist in der Regel genehmigungspflichtig und muss bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden.
