Wer sein Haus energetisch saniert, kann nicht nur Zuschüsse von BAFA und KfW kassieren, sondern die Kosten zusätzlich auch steuerlich absetzen. Möglich macht das §35c EStG – ein Steuerbonus von insgesamt 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt auf drei Jahre. Bis zu 40.000 Euro reine Steuerersparnis pro Wohnobjekt sind drin. Wir erklären Ihnen, wie der Steuerbonus 2026 funktioniert, welche Maßnahmen Sie absetzen können, ob Sie die energetische Sanierung steuerlich absetzen dürfen, obwohl Sie schon Förderung bekommen haben, und wie Sie die Steuererklärung Schritt für Schritt richtig ausfüllen.
- Mit §35c EStG dürfen Sie 20 Prozent Ihrer energetischen Sanierungskosten von der Steuer absetzen – verteilt auf drei Jahre (7 % + 7 % + 6 %).
- Der maximale Steuerbonus liegt bei 40.000 Euro pro Wohnobjekt, was förderfähigen Kosten von bis zu 200.000 Euro entspricht.
- Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie selbst, sie ist älter als 10 Jahre, ein Fachunternehmen führt die Maßnahme aus und stellt eine offizielle Bescheinigung aus.
- Trotz Förderung absetzen ist möglich – aber nicht für dieselbe Maßnahme. Wer geschickt kombiniert, holt das Maximum heraus.
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Wie funktioniert §35c EStG 2026?
Der Steuerbonus nach §35c Einkommensteuergesetz ist eine direkte Steuerermäßigung. Sie wird also nicht von Ihrem zu versteuernden Einkommen abgezogen, sondern direkt von der Steuerschuld – damit ist das deutlich attraktiver als ein normaler Werbungskosten-Abzug. Zudem wird die Begünstigung über drei aufeinanderfolgende Kalenderjahre verteilt, beginnend mit dem Jahr, in dem die Maßnahme abgeschlossen wurde.
| Jahr | Anteil der Kosten | Maximale Steuerermäßigung |
|---|---|---|
| Jahr 1 (Abschluss) | 7 % | 14.000 € |
| Jahr 2 | 7 % | 14.000 € |
| Jahr 3 | 6 % | 12.000 € |
| Summe | 20 % | 40.000 € |
Wer also 150.000 Euro in eine umfassende energetische Sanierung steckt, erhält über drei Jahre rund 30.000 Euro Steuerersparnis zurück. Allerdings wirkt der Bonus nur dann, sofern die Steuerschuld entsprechend hoch ist – ohne Einkommensteuer gibt es schließlich nichts zurückzuholen. Außerdem darf der nicht ausgeschöpfte Anteil eines Jahres nicht in folgende Jahre übertragen werden.
Welche Maßnahmen sind nach §35c EStG absetzbar?
Nicht jede Renovierung zählt. Förderfähig sind vielmehr nur Maßnahmen, die die Energieeffizienz des Gebäudes nachweislich verbessern. Zudem legt die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) die technischen Mindestanforderungen fest. Anschließend gehen wir die wichtigsten Kategorien durch.
Förderfähige Einzelmaßnahmen
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken
- Erneuerung der Fenster oder Außentüren – wenn der U-Wert die Anforderungen erfüllt
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Erneuerung der Heizungsanlage – mit erneuerbaren Energien (Wärmepumpe, Pellet, Solarthermie, Hybrid)
- Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind
Auch Kosten für eine Energieberatung dürfen Sie ansetzen – sogar zu 50 Prozent (bis maximal 4.000 € pro Jahr) statt nur 20 Prozent. Das gilt insbesondere für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen zertifizierten Energieberater. Außerdem zählen die Kosten für Planung, Baubegleitung und auch die Materialkosten – sofern diese mit der Maßnahme zusammenhängen.
Tapezieren, neue Bodenbeläge oder ein Bad-Update fallen nicht unter §35c EStG, weil sie die Energieeffizienz nicht verbessern. Auch der Austausch einer reinen Gas- oder Ölheizung ohne erneuerbare Anteile ist nicht steuerlich begünstigt.
Voraussetzungen: Wer darf was absetzen?
Damit das Finanzamt den Steuerbonus anerkennt, müssen jedoch mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein. Anschließend listen wir Ihnen die wichtigsten Pflicht-Punkte auf:
- Selbstnutzung: Die Immobilie muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Vermietete Objekte sind ausgeschlossen – hier greifen stattdessen Werbungskosten.
- Alter: Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als 10 Jahre sein. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags.
- Lage: Die Immobilie muss in Deutschland, der EU oder dem EWR liegen.
- Fachunternehmen: Die Maßnahme darf nur ein Fachbetrieb durchführen – Eigenleistung ist nicht absetzbar.
- Bescheinigung: Der Fachbetrieb muss eine Bescheinigung nach dem amtlichen BMF-Vordruck ausstellen.
- Rechnung: Die Rechnung muss auf Sie als Eigentümer ausgestellt sein und die einzelnen Arbeiten klar aufschlüsseln.
- Zahlung per Überweisung: Bare Zahlungen werden grundsätzlich nicht anerkannt.
Seit August 2025 müssen Fachunternehmerbescheinigungen detaillierter ausfallen. Sie müssen unter anderem die technischen Mindestanforderungen, die Materialeigenschaften und die ausgeführten Arbeiten exakt dokumentieren. Lassen Sie sich daher die Bescheinigung direkt nach Fertigstellung aushändigen und prüfen Sie sie sorgfältig.
Steuerbonus vs. BAFA-Zuschuss vs. KfW – was lohnt sich mehr?
Bevor Sie sich entscheiden, lohnt sich zunächst der direkte Vergleich. Je nach Maßnahme, Einkommen und Sanierungsumfang fällt die optimale Wahl dabei unterschiedlich aus.
| Merkmal | §35c EStG (Steuerbonus) | BAFA (Zuschuss) | KfW (Zuschuss/Kredit) |
|---|---|---|---|
| Höhe | 20 % über 3 Jahre | 15–20 % (mit iSFP) | 5–70 % |
| Auszahlung | über Steuererklärung | direkt nach Maßnahme | direkt nach Maßnahme |
| Antrag vor Vertrag? | ✗ Nein | ✓ Ja, zwingend | ✓ Ja, zwingend |
| Steuerschuld nötig | ✓ Ja | ✗ Nein | ✗ Nein |
| Vermietete Objekte | ✗ Nein | ✓ Ja | ✓ Ja |
| Heizungstausch | ~ Eingeschränkt | ✗ Über KfW | ✓ Bis 70 % |
| Komplexität | ✓ Gering | ~ Mittel | ~ Mittel |
Faustregel: Bei Heizungstausch ist die BAFA-Förderung bzw. die KfW-Heizungsförderung fast immer attraktiver als der Steuerbonus. Bei Fenstertausch, Dämmung oder Lüftung kommt es darauf an, ob Sie die Bürokratie eines Vor-Antrags scheuen und Ihr Einkommen hoch genug ist. Hohe Einkommen profitieren besonders vom Steuerbonus, weil sie ihn voll ausschöpfen können. Eine Übersicht aller Programme finden Sie in unserem Hauptartikel zu den Förderungen der energetischen Sanierung.
Energetische Sanierung steuerlich absetzen trotz Förderung?
Eine der häufigsten Fragen: Darf ich §35c EStG nutzen, wenn ich schon BAFA oder KfW bekommen habe? Die Antwort lautet: Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Konkret bedeutet das:
- Wer für den Heizungstausch die KfW-Heizungsförderung (Zuschuss 458) nutzt, kann diese Kosten nicht zusätzlich nach §35c absetzen.
- Wer aber im gleichen Jahr auch Fenster tauscht und dafür keine BAFA-Förderung beantragt, kann diese Maßnahme vollständig nach §35c steuerlich geltend machen.
- Die Kostenpositionen müssen klar getrennt sein – idealerweise mit separaten Rechnungen und Bescheinigungen.
Beispiel: Sie sanieren Ihr Haus für 80.000 €. Davon entfallen 30.000 € auf die Wärmepumpe (KfW-gefördert) und 50.000 € auf Dämmung und neue Fenster. Während die Wärmepumpe über die KfW läuft, setzen Sie die 50.000 € für Dämmung und Fenster nach §35c EStG ab – das bringt Ihnen 10.000 € Steuerermäßigung über drei Jahre, zusätzlich zur KfW-Förderung.
In unseren Beratungsgesprächen in Stuttgart und ganz Deutschland zeigen wir Hausbesitzern oft, wie sie durch geschickte Aufteilung der Maßnahmen das Maximum herausholen. Wer plant, sollte vorher klären, welche Maßnahme welche Förderung bekommt – und welche besser über den Steuerbonus läuft.
Schritt für Schritt: So setzen Sie die Sanierung steuerlich ab
Wer den Steuerbonus nach §35c EStG nutzen will, sollte zunächst den Prozess früh planen. Andernfalls fehlen am Ende Belege oder die Bescheinigung passt nicht zum Formular.
- Energieberatung einholen: Lassen Sie zuerst die Sanierung von einem zertifizierten Energieberater planen. Idealerweise erstellen Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan – der bringt 50 % der Beratungskosten zurück und gibt Ihnen Klarheit zur Reihenfolge.
- Maßnahme entscheiden: Klären Sie pro Maßnahme: BAFA-/KfW-Zuschuss oder §35c-Steuerbonus? Bei Heizungstausch fast immer Förderung, bei Dämmung und Fenstern oft Steuerbonus.
- Fachbetrieb beauftragen: Holen Sie mindestens zwei Angebote von Fachfirmen ein. Achten Sie darauf, dass diese die §35c-Anforderungen kennen und die offizielle Bescheinigung ausstellen.
- Maßnahme durchführen lassen: Die Arbeiten müssen vom Fachbetrieb komplett ausgeführt werden – Eigenleistung zählt nicht. Bezahlen Sie ausschließlich per Überweisung.
- Bescheinigung einsammeln: Nach Fertigstellung erhalten Sie die Bescheinigung nach amtlichem BMF-Vordruck. Prüfen Sie alle Angaben sorgfältig – Korrekturen im Nachhinein sind aufwendig.
- Steuererklärung ausfüllen: Tragen Sie die Kosten in der Anlage „Energetische Maßnahmen” Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Reichen Sie die Bescheinigung sowie alle Rechnungen mit ein.
Auch eine umfassende Kernsanierung mit Wänden, Fenstern und Lüftung lässt sich über §35c EStG teilweise absetzen – sofern die einzelnen Maßnahmen die technischen Mindestanforderungen erfüllen. Wir bei GREENOX prüfen das bereits in der Planungsphase und stimmen Förderung und Steuerbonus aufeinander ab.
Rechenbeispiel: Steuerbonus für ein Einfamilienhaus
Damit es greifbarer wird: Wir rechnen Ihnen ein konkretes Beispiel durch.
Ausgangslage: Sie besitzen ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1985 und sanieren es 2026 energetisch. Die Gesamtkosten der Maßnahme: 100.000 Euro, davon 70.000 € für Dämmung und Fenster (kein Antrag bei BAFA), 30.000 € für eine Wärmepumpe (KfW-Heizungsförderung beantragt).
| Position | Kosten | Förderung/Steuerbonus | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe | 30.000 € | KfW 458 (50 %) | 15.000 € |
| Dämmung & Fenster | 70.000 € | §35c EStG (20 %) | 14.000 € |
| Summe Ersparnis | 29.000 € | ||
Die 14.000 € Steuerermäßigung verteilen sich auf drei Jahre: 4.900 € im ersten und zweiten Jahr, 4.200 € im dritten Jahr. Wer die Wärmepumpe stattdessen über §35c absetzen würde, käme nur auf 6.000 € Bonus – die KfW-Förderung mit 15.000 € lohnt sich also deutlich mehr. So zeigt sich, warum die Kombi-Strategie der wichtigste Hebel ist.
Fazit
Der Steuerbonus nach §35c EStG ist eine starke Ergänzung zu BAFA- und KfW-Förderungen – besonders dann, wenn Sie als Selbstnutzer ein älteres Eigenheim sanieren und Ihre Steuerschuld hoch genug ist, um die 20 Prozent voll auszuschöpfen. Bis zu 40.000 Euro reine Steuerersparnis pro Wohnobjekt sind möglich, sofern Sie die Maßnahmen sauber dokumentieren und richtig zuordnen.
Unterm Strich: Wer Förderprogramme und Steuerbonus geschickt kombiniert, holt sich oft 25 bis 50 Prozent der Sanierungskosten zurück. Voraussetzung ist eine saubere Planung mit einem zertifizierten Energieberater – und der frühe Blick auf alle Optionen.
Weiterführende Artikel: Alle Förderungen 2026 im Überblick, Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) und Kernsanierung: Kosten & Ablauf.
Häufige Fragen zum Steuerbonus nach §35c EStG
Sie können 20 Prozent Ihrer Sanierungskosten von der Steuer absetzen, verteilt auf drei Jahre (7 % + 7 % + 6 %). Die maximale Steuerermäßigung beträgt 40.000 Euro pro Wohnobjekt, was förderfähigen Kosten von rund 200.000 Euro entspricht. Pro Jahr sind höchstens 14.000 Euro (Jahr 1+2) bzw. 12.000 Euro (Jahr 3) Ermäßigung möglich.
Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Wenn Sie für den Heizungstausch die KfW-Förderung nutzen, dürfen Sie diese Kosten nicht zusätzlich nach §35c absetzen. Andere Maßnahmen wie Dämmung oder Fenster, für die Sie keine Förderung beantragen, können Sie aber problemlos steuerlich geltend machen. Geschickte Aufteilung der Maßnahmen ist hier der Schlüssel.
Förderfähig sind Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Einbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizung mit erneuerbaren Energien, Einbau digitaler Energiesysteme sowie die Optimierung bestehender Heizungen. Auch die Kosten für eine Energieberatung dürfen Sie zu 50 % ansetzen.
Die Immobilie muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, bei Beginn der Maßnahme älter als 10 Jahre sein und in Deutschland, der EU oder dem EWR liegen. Außerdem muss die Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, das eine Bescheinigung nach amtlichem BMF-Vordruck ausstellt. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen, Barzahlung wird nicht anerkannt.
Ja. Die Kosten für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) dürfen Sie zu 50 Prozent absetzen – bis maximal 4.000 Euro pro Jahr. Das gilt zusätzlich zu den anderen Maßnahmen und ist eine der attraktivsten Möglichkeiten, weil der iSFP gleichzeitig auch für höhere BAFA-Förderquoten qualifiziert.
Das hängt von Maßnahme und Einkommen ab. Bei Heizungstausch ist die KfW-Förderung mit bis zu 70 Prozent fast immer besser. Bei Dämmung oder Fenstern ohne BAFA-Antrag lohnt sich der Steuerbonus oft mehr – vor allem bei hohem Einkommen, weil die 20 % voll wirken. Bei niedrigem Einkommen, das die Steuerschuld kaum ausschöpft, ist der BAFA-Zuschuss besser. Eine Energieberatung klärt das individuell.
Nein. §35c EStG gilt ausschließlich für selbstgenutztes Wohneigentum. Bei vermieteten Objekten setzen Sie die Sanierungskosten stattdessen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Sofortabzug oder verteilte Abschreibung sind dort möglich – die Regeln sind aber anders als bei §35c.
In der „Anlage Energetische Maßnahmen” Ihrer Einkommensteuererklärung. Dort tragen Sie die Kosten je Maßnahme ein und legen die Bescheinigung des Fachunternehmens sowie die Rechnungen bei. Bei elektronischer Übermittlung über ELSTER lädt das Programm die Anlage automatisch nach, sobald Sie die entsprechenden Felder ausfüllen.
Das Gesetz läuft aktuell bis zum 31. Dezember 2029. Innerhalb dieses Zeitraums dürfen Sie pro Wohnobjekt insgesamt bis zu 40.000 Euro Steuerbonus geltend machen. Werden mehrere Maßnahmen über mehrere Jahre verteilt, wird der Höchstbetrag entsprechend angerechnet – einzelne Maßnahmen können nicht über den Höchstbetrag hinaus kumuliert werden.
Die Bescheinigung muss den amtlichen BMF-Vordruck nutzen. Pflichtangaben sind: ausgeführte Arbeiten, technische Mindestanforderungen (z. B. U-Werte bei Fenstern), Materialeigenschaften, Datum der Fertigstellung, Adresse des Objekts und Höhe der Kosten. Seit August 2025 gelten strengere Dokumentationspflichten – lassen Sie die Bescheinigung deshalb sorgfältig prüfen.
