Die CO₂-Abgabe teilen Vermieter und Mieter seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr pauschal, sondern nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto höher fällt Ihr Anteil als Vermieter aus – von null Prozent bei einem sehr effizienten Gebäude bis zu 95 Prozent bei einem unsanierten Altbau.
Entscheidend ist eine einzige Kennzahl: der CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Wir zeigen Ihnen die vollständige Zehn-Stufen-Tabelle, rechnen ein Mehrfamilienhaus durch und gehen auf zwei Punkte ein, die in vielen Ratgebern fehlen: das Kürzungsrecht des Mieters und die Ausnahmen, mit denen Ihr Anteil sinkt oder ganz entfällt.
- Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 1. Januar 2023 und teilt die CO₂-Kosten über zehn Stufen auf.
- Maßstab ist der spezifische CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr – nicht der absolute Verbrauch.
- Der CO₂-Preis liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, im anschließenden Verkauf bei 68 Euro. Für 2027 soll derselbe Preis gelten.
- Sie müssen die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Fehlt sie, darf der Mieter seinen Anteil um 3 Prozent kürzen.
- Bei Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Anschlusszwang halbiert sich Ihr Anteil – sind Gebäude und Wärmeversorgung blockiert, entfällt die Aufteilung vollständig.
- Für Nichtwohngebäude gilt vorläufig eine pauschale Teilung von 50 zu 50 Prozent.
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Die Tabelle: Zehn-Stufen-Modell für Wohngebäude
Das Gesetz ordnet jedes Gebäude anhand seines spezifischen CO₂-Ausstoßes einer von zehn Stufen zu. Daraus ergibt sich direkt, wie sich die Kosten verteilen.
| Stufe | CO₂-Ausstoß in kg/m²·a | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|---|
| 1 | weniger als 12 | 100 % | 0 % |
| 2 | 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 3 | 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 4 | 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 5 | 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 8 | 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 9 | 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 10 | 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Die Logik dahinter ist bewusst gewählt: Der Mieter beeinflusst sein Heizverhalten, die Bausubstanz aber nicht. Deshalb trägt bei einem schlecht gedämmten Gebäude der Eigentümer den Großteil der CO₂-Kosten – und hat damit einen finanziellen Anreiz zu sanieren.
Aufgeteilt wird ausschließlich der CO₂-Kostenanteil, nicht die Brennstoffkosten selbst. Bei einer Gasrechnung von 8.000 Euro entfallen typischerweise nur einige Hundert Euro auf die CO₂-Bepreisung. Die übrigen Heizkosten bleiben nach der Heizkostenverordnung beim Mieter.
CO₂-Preis 2026: Womit Sie rechnen müssen
Hier hat sich seit Einführung des Gesetzes am meisten verändert, und viele Ratgeber nennen noch Werte aus der Anfangsphase. Zur Einordnung die Entwicklung:
| Zeitraum | CO₂-Preis je Tonne | Mechanismus |
|---|---|---|
| 2021 (Einführung) | 25 € | Fester Preis |
| 2023 | 30 € | Fester Preis |
| 2026 | 55–65 €, danach Verkauf zu 68 € | Erstmals Versteigerung im Preiskorridor |
| 2027 | wie 2026 vorgesehen | Preiskorridor |
| ab 2028 | marktabhängig | Europäischer Emissionshandel, Menge sinkt jährlich |
Für Ihre Abrechnung bedeutet das: Der CO₂-Kostenblock ist gegenüber 2023 mehr als doppelt so hoch, und damit steigt auch Ihr Anteil in absoluten Euro – selbst wenn die Stufe unverändert bleibt. Ab 2028 wird der Preis nicht mehr politisch festgelegt, sondern über den Markt gebildet, bei sinkender Zertifikatsmenge.
Rechnen Sie den CO₂-Preis nicht selbst hoch. Ihr Energieversorger muss die Emissionsmenge und die darauf entfallenden Kosten auf der Rechnung ausweisen – genau diese Angaben sind die Grundlage Ihrer Abrechnung. Bei Fernwärme liefert der Versorger die Werte ebenfalls, dort weichen sie je nach Erzeugungsmix stark ab.
So berechnen Sie den spezifischen CO₂-Ausstoß
Die Einordnung in die Stufe erfolgt in drei Schritten. Alle nötigen Zahlen finden Sie in der Lieferantenrechnung und in Ihren Mietunterlagen.
- Emissionsmenge ermitteln: Nehmen Sie die auf der Rechnung ausgewiesene CO₂-Menge in Kilogramm für den Abrechnungszeitraum. Liegt nur der Verbrauch vor, rechnen Sie bei Erdgas mit rund 0,20 Kilogramm CO₂ je Kilowattstunde – verbindlich ist aber der Wert des Lieferanten.
- Durch die Wohnfläche teilen: Teilen Sie die Emissionsmenge durch die beheizte Wohnfläche des gesamten Gebäudes in Quadratmetern. Das Ergebnis ist der spezifische Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr.
- Stufe ablesen und aufteilen: Ordnen Sie den Wert der Tabelle oben zu. Der dort genannte Prozentsatz wird auf die CO₂-Kosten angewendet, nicht auf die gesamten Heizkosten.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 800 Quadratmetern
Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, insgesamt 800 Quadratmetern Wohnfläche und einem Erdgasverbrauch von 120.000 Kilowattstunden im Jahr.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Erdgasverbrauch | 120.000 kWh |
| Emissionsmenge (0,20 kg/kWh) | rund 24.100 kg = 24,1 t CO₂ |
| Spezifischer Ausstoß (24.100 kg ÷ 800 m²) | rund 30 kg/m²·a |
| Zugeordnete Stufe | Stufe 5 (27 bis unter 32) |
| Aufteilung | 60 % Mieter, 40 % Vermieter |
| CO₂-Kosten bei 65 €/t | rund 1.570 € |
| Davon Ihr Anteil als Vermieter | rund 630 € |
Zum Vergleich: Bei demselben Gebäude hätten die CO₂-Kosten 2023 bei einem Preis von 30 Euro je Tonne nur rund 720 Euro betragen, Ihr Anteil also etwa 290 Euro. Die Verdopplung des Preises schlägt vollständig durch.
Was eine Sanierung an der Stufe ändert
Sinkt der Verbrauch durch eine Dämmung des Dachs und einen Heizungstausch auf 70.000 Kilowattstunden, liegt der spezifische Ausstoß bei rund 17,5 Kilogramm – Stufe 3 mit nur noch 20 Prozent Vermieteranteil. Ihr Anteil fällt damit auf etwa 185 Euro. Die Ersparnis entsteht doppelt: über den geringeren Gesamtverbrauch und über die bessere Stufe.
Ihre Pflichten als Vermieter – und das 3-Prozent-Kürzungsrecht
Die Aufteilung passiert nicht automatisch. Sie müssen sie in der Heizkostenabrechnung aktiv vornehmen und nachvollziehbar darstellen.
Was in die Abrechnung muss
Auszuweisen sind die Emissionsmenge des Gebäudes, die darauf entfallenden CO₂-Kosten, der spezifische Ausstoß pro Quadratmeter, die daraus abgeleitete Stufe und der Prozentsatz, den Sie selbst tragen. Diese Angaben müssen für den Mieter überprüfbar sein.
Die Sanktion bei Versäumnis
Nehmen Sie die Aufteilung nicht vor oder fehlen die erforderlichen Angaben, darf der Mieter den in der Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil um 3 Prozent kürzen. Das gilt unabhängig davon, wie hoch Ihr Anteil rechnerisch gewesen wäre – die Kürzung greift auf die Heizkosten insgesamt und ist damit in der Regel deutlich teurer als der CO₂-Anteil selbst.
Kauft Ihr Mieter den Brennstoff selbst ein, etwa bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Vertrag, läuft die Erstattung umgekehrt: Der Mieter kann den auf Sie entfallenden Anteil von Ihnen zurückverlangen. Er muss diesen Anspruch aber aktiv und fristgerecht geltend machen – prüfen Sie hier den konkreten Ablauf, weil er von der Standardabrechnung abweicht.
- Entscheidet die Stufe
- kg CO₂ je m² und Jahr
- Nur Sanierung ändert ihn
- Mehr als doppelt so hoch wie 2023
- 2027 unverändert vorgesehen
- Ab 2028 Marktpreis
- Menge, Kosten, Stufe ausweisen
- Für Mieter prüfbar
- Kürzung trifft alle Heizkosten
- Denkmalschutz
- Erhaltungssatzung
- Anschluss- und Benutzungszwang
Ausnahmen nach § 9: Wenn Ihr Anteil sinkt oder entfällt
Das Gesetz erkennt an, dass nicht jeder Eigentümer sanieren darf. Stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften einer wesentlichen energetischen Verbesserung entgegen, halbiert sich Ihr Anteil.
Typische Fälle für die Halbierung
Dazu zählen Denkmalschutz, ein Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung sowie rechtliche Verpflichtungen zur Wärmeabnahme, etwa ein kommunaler Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme. In diesen Fällen können Sie die Bausubstanz oder die Wärmeversorgung nicht frei verändern – aus 70 Prozent Vermieteranteil werden dann 35 Prozent.
Wenn die Aufteilung vollständig entfällt
Sind beide Wege blockiert, also sowohl eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes als auch eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung, findet überhaupt keine Aufteilung statt. Die CO₂-Kosten bleiben dann vollständig beim Mieter.
Die Halbierung greift nicht automatisch. Sie sollten die Beschränkung dokumentieren können – etwa über den Denkmalschutzbescheid, den Satzungstext oder die kommunale Anschlusssatzung. Wir sehen in Beratungen regelmäßig, dass Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude diese Regelung gar nicht kennen und jahrelang zu viel getragen haben.
Nichtwohngebäude und weitere Sonderfälle
Für Nichtwohngebäude gibt es bislang kein Stufenmodell. Dort teilen sich Eigentümer und Mieter die CO₂-Kosten vorläufig pauschal zu je 50 Prozent, unabhängig vom energetischen Zustand. Diese Übergangsregelung soll später durch ein eigenes Stufenmodell ersetzt werden. Für die energetische Bewertung solcher Objekte brauchen Sie ohnehin einen Energieausweis für Gewerbe-Immobilien.
Zwei weitere Konstellationen kommen häufig vor. Bei gemischt genutzten Gebäuden, etwa Wohnungen über einem Ladenlokal, müssen Sie die Nutzungsarten getrennt betrachten. Und wer selbst in seinem Haus wohnt, trägt die CO₂-Kosten vollständig allein – hier findet keine Aufteilung statt, weil kein Mietverhältnis besteht.
Was Vermieter jetzt sinnvoll tun können
Ihr Anteil ist keine feste Größe, sondern das direkte Ergebnis des Gebäudezustands. Drei Ansätze wirken erfahrungsgemäß am schnellsten.
Erstens die Stufe ermitteln, bevor die nächste Abrechnung ansteht. Viele Eigentümer wissen nicht, in welcher Stufe ihr Gebäude liegt, und rechnen deshalb pauschal – das ist angreifbar. Zweitens die günstigsten Hebel prüfen: Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungstausch verändern den spezifischen Ausstoß am stärksten je investiertem Euro. Einen Überblick über wirksame Maßnahmen geben wir im Beitrag zur CO₂-Einsparung.
Drittens die Reihenfolge festlegen, statt einzelne Maßnahmen zu stapeln. Ein individueller Sanierungsfahrplan ordnet die Schritte und erhöht zugleich die Fördersätze um 5 Prozentpunkte. Bei größeren Objekten lohnt zusätzlich der Blick auf die Sanierungspflichten im Mehrfamilienhaus, damit Sie nicht zweimal ans gleiche Bauteil müssen.
Bevor Sie sanieren, lohnt der Vergleich mit dem Durchschnitt vergleichbarer Gebäude. Liegt Ihr Verbrauch deutlich darüber, sind oft Einstellungsfehler an der Heizung die Ursache und nicht die Bausubstanz. Wie Sie Ihren Verbrauch einordnen, zeigen wir im Heizspiegel.
Fazit: CO₂-Abgabe für Vermieter richtig aufteilen
Die CO₂-Abgabe für Vermieter folgt einer klaren Mechanik: spezifischer Ausstoß ermitteln, Stufe ablesen, Prozentsatz anwenden. Neu ist vor allem die Größenordnung – mit 55 bis 65 Euro je Tonne ist der CO₂-Preis 2026 mehr als doppelt so hoch wie zur Einführung des Gesetzes, und ab 2028 bildet ihn der Markt.
Zwei Punkte kosten in der Praxis am häufigsten Geld: eine unvollständige Abrechnung, die dem Mieter ein Kürzungsrecht von 3 Prozent eröffnet, und unbekannte Ausnahmen bei denkmalgeschützten Gebäuden. Wenn Sie wissen möchten, in welcher Stufe Ihr Gebäude liegt und welche Maßnahme die Stufe am günstigsten verbessert, rechnen wir das im Rahmen unserer Energieberatung für Sie durch.
Weiterführende Artikel: Energieausweis bei Neuvermietung und Sanierungsstau bei Immobilien.
Häufige Fragen zur CO₂-Abgabe für Vermieter
Die nationalen Emissionszertifikate werden 2026 erstmals versteigert, und zwar in einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Im anschließenden Verkauf liegt der Preis bei 68 Euro. Für 2027 ist derselbe Preis vorgesehen. Ab 2028 bestimmt der europäische Emissionshandel den Preis, wobei die Zertifikatsmenge jährlich sinkt.
Teilen Sie die auf der Lieferantenrechnung ausgewiesene CO₂-Menge in Kilogramm durch die beheizte Wohnfläche des Gebäudes. Das Ergebnis in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr ordnen Sie der Zehn-Stufen-Tabelle zu. Der dort genannte Prozentsatz wird auf die CO₂-Kosten angewendet – nicht auf die gesamten Heizkosten.
Dann darf der Mieter den ihm in Rechnung gestellten Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Dasselbe gilt, wenn die erforderlichen Angaben in der Abrechnung fehlen. Weil die Kürzung auf die gesamten Heizkosten wirkt, ist sie in der Regel deutlich teurer als der CO₂-Anteil, den Sie ohnehin getragen hätten.
Nur eingeschränkt. Stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften einer wesentlichen energetischen Verbesserung entgegen, halbiert sich Ihr Anteil. Sind sowohl die Verbesserung des Gebäudes als auch die der Wärme- und Warmwasserversorgung blockiert, entfällt die Aufteilung ganz. Sie sollten die Beschränkung allerdings belegen können, etwa über den Denkmalschutzbescheid.
Für Nichtwohngebäude existiert noch kein Stufenmodell. Dort gilt vorläufig eine pauschale Teilung von 50 zu 50 Prozent zwischen Eigentümer und Mieter, unabhängig vom energetischen Zustand. Diese Übergangsregelung soll später durch ein eigenes Stufenmodell ersetzt werden.
Nein. Die Aufteilung setzt ein Mietverhältnis voraus. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst nutzen, tragen Sie die CO₂-Kosten vollständig. Das Stufenmodell spielt für Sie nur indirekt eine Rolle – nämlich als Hinweis darauf, wie stark der energetische Zustand Ihre Kosten treibt.
Auch dort greift die Aufteilung, allerdings mit anderen Zahlen. Der Versorger weist die Emissionsmenge und die CO₂-Kosten aus, und diese hängen stark vom Erzeugungsmix des Netzes ab. Ein Netz mit hohem Anteil erneuerbarer Wärme führt zu einem niedrigeren spezifischen Ausstoß und damit zu einer besseren Stufe. Besteht ein Anschluss- und Benutzungszwang, kann sich Ihr Anteil zusätzlich halbieren.
Die Wirkung ist doppelt. In unserem Beispiel sinkt der Vermieteranteil bei einem Mehrfamilienhaus von 40 auf 20 Prozent, wenn der Verbrauch von 120.000 auf 70.000 Kilowattstunden fällt. Zusammen mit dem geringeren Gesamtverbrauch reduziert sich Ihr Kostenanteil damit von rund 630 auf etwa 185 Euro pro Jahr – also um mehr als 70 Prozent.
