Die Frage Teilsanierung oder Komplettsanierung wird fast immer als Geldfrage gestellt. Und fast immer mit demselben Satz beantwortet: „Komplett lohnt sich, da gibt es bis zu 40 Prozent.” Dieser Satz ist seit Juli 2026 irreführend.
Denn für private Eigentümer gibt es bei der Sanierung zum Effizienzhaus nur noch drei Stufen mit Tilgungszuschuss, und die Grundsätze liegen bei 5 und 10 Prozent. Die oft genannten 15 oder 20 Prozent gelten ausdrücklich nur für kommunale Antragsteller. Dieser Beitrag stellt beide Wege nebeneinander, mit den Zahlen aus den Richtlinien.
- Einzelmaßnahmen bringen 15 Prozent an der Hülle, 30 Prozent an der Heizung.
- Die Komplettsanierung läuft für Private nur als Kredit, nicht als Zuschuss.
- Der Tilgungszuschuss beträgt 5 Prozent beim Effizienzhaus 55 EE.
- Beim Effizienzhaus 40 EE sind es 10 Prozent, dazu kommen Boni.
- Beide Programme lassen sich nicht miteinander verbinden.
- Die Grenze bei Einzelmaßnahmen gilt je Gebäude und Kalenderjahr.
Sanierungsweg klären Zur Energieberatung
Zwei Programme, die sich ausschließen
Die Bundesförderung kennt zwei getrennte Wege. Der eine fördert Einzelmaßnahmen, der andere die Sanierung auf eine Effizienzhaus-Stufe.
Beide Richtlinien sagen denselben Satz, jede über die andere: Eine Kombination ist ausgeschlossen. Sie müssen sich also für ein Vorhaben entscheiden. Wer Fenster und Dach über Einzelmaßnahmen fördern lässt, kann dieselben Arbeiten nicht zusätzlich in ein Effizienzhaus einrechnen.
Mehrere Portale schreiben, zwischen beiden Förderungen müssten drei Jahre liegen. In den Richtlinien steht das nicht. Dort heißt es schlicht, dass eine Kombination ausgeschlossen ist. Der Bezugspunkt ist das Vorhaben, nicht der Kalender. Lassen Sie sich diese Abgrenzung im Einzelfall vom Energieeffizienz-Experten bestätigen.
Was Einzelmaßnahmen bringen
Dieser Weg ist der schlichtere. Sie sanieren ein Bauteil, erfüllen dessen Anforderung und bekommen einen Zuschuss darauf.
| Maßnahme | Grundförderung | mögliche Boni |
|---|---|---|
| Gebäudehülle | 15 % | iSFP 5, ab 2027 WPB 5 |
| Anlagentechnik ohne Heizung | 15 % | iSFP 5 |
| Heizungsoptimierung | 15 % | – |
| Wärmepumpe | 30 % | Tempo 16, Einkommen 40, ab 2027 Wertschöpfung 15 |
| Biomasse, Solarthermie | 30 % | Tempo 16, Einkommen 40 |
Nach oben begrenzt die Richtlinie bei 70 Prozent, bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro bei 80 Prozent. Diese Deckelung erreicht man praktisch nur beim Heizungstausch.
Die Höchstgrenzen und ihr wichtigster Satz
Hier liegt ein Hebel, den kaum jemand nutzt.
| Wohneinheit | Hülle und Technik | Heizung |
|---|---|---|
| erste | 30.000 € | 28.000 € |
| zweite bis sechste | je 15.000 € | je 15.000 € |
| ab der siebten | je 8.000 € | je 8.000 € |
Die Grenze für Hülle und Technik gilt je Gebäude und Kalenderjahr. Die Grenze für die Heizung gilt dagegen unabhängig vom Zeitraum, also einmalig.
Wer Dach und Fassade zusammen für 55.000 Euro saniert, verschenkt bei einem einzigen Antrag 25.000 Euro an förderfähigen Ausgaben. Wird das Dach im Dezember und die Fassade im Januar beauftragt und abgerechnet, stehen zweimal 30.000 Euro zur Verfügung. Das ist kein Trick, sondern der Wortlaut der Richtlinie. Wichtig: Der Vertrag muss bereits bei Antragstellung vorliegen, und das Vorhaben muss im jeweiligen Bewilligungszeitraum umgesetzt werden.
Was die Komplettsanierung bringt
Hier ist die Lage seit Juli 2026 deutlich nüchterner als ihr Ruf.
Für private Eigentümer gibt es keinen Zuschuss, sondern einen Kredit mit Tilgungszuschuss. Der Kreditbetrag liegt bei bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Der Tilgungszuschuss fällt so aus:
| Stufe | privat | nur Kommunen |
|---|---|---|
| Effizienzhaus 85 EE | ✗ keiner | 10 % |
| Effizienzhaus 70 EE | ✗ keiner | 15 % |
| Effizienzhaus 55 EE | ✓ 5 % | 20 % |
| Effizienzhaus 40 EE | ✓ 10 % | 25 % |
| Effizienzhaus Denkmal EE | ✓ 5 % | 10 % |
Lesen Sie die ersten beiden Zeilen genau. Die Stufen 85 und 70 bringen privaten Antragstellern beim Tilgungszuschuss nichts. Wer dort landet, hat am Ende einen zinsverbilligten Kredit und sonst nichts.
- anerkannte Zertifizierung
- gilt für alle Stufen
- bei Schritten nur einmal
- schlechtester Gebäudebestand
- nur bei 40, 55 oder 70 EE
- mit den anderen kombinierbar
- vorgefertigte Bauteile
- 15 Punkte bei 40 und 55 EE
- 5 Punkte bei 70 EE
- bis 10.000 € bei EFH und ZFH
- 4.000 € je Wohnung ab drei
- zusätzlich zur Höchstgrenze
Eine Beispielrechnung
Ein Einfamilienhaus von 1968, 140 Quadratmeter, soll gedämmt werden und eine Wärmepumpe bekommen. Gesamtkosten rund 160.000 Euro.
| Weg | Rechnung | Förderung |
|---|---|---|
| Einzelmaßnahmen, ein Jahr | 30.000 × 20 % + 28.000 × 46 % | 18.880 € |
| Einzelmaßnahmen, zwei Jahre | 60.000 × 20 % + 28.000 × 46 % | 24.880 € |
| Effizienzhaus 55 EE | 150.000 × 5 % | 7.500 € |
| Effizienzhaus 40 EE | 150.000 × 10 % | 15.000 € |
| EH 40 EE als WPB mit NH-Klasse | 150.000 × 25 % | 37.500 € |
Die Rechnung mit 46 Prozent unterstellt Grundförderung und den Bonus für das Tempo beim Austausch. Sie zeigt das Muster: Ohne Boni schlägt der schrittweise Weg die Komplettsanierung deutlich. Mit Boni kippt das Bild, aber nur bei den beiden höchsten Stufen.
Wann Einzelmaßnahmen der bessere Weg sind
Die Antwort hängt weniger am Geld als an der Lebenslage.
- Sie wollen nicht ausziehen und können nur abschnittsweise bauen.
- Das Budget steht nicht für alles auf einmal zur Verfügung.
- Einzelne Bauteile sind ohnehin fällig, etwa das Dach oder die Heizung.
- Das Gebäude erreicht realistisch keine der beiden bezuschussten Stufen.
- Sie wollen Zuschuss statt Kredit, weil Sie keine Finanzierung aufnehmen möchten.
Dieser letzte Punkt wird unterschätzt. Einzelmaßnahmen werden als Zuschuss ausgezahlt. Die Komplettsanierung läuft für Private ausschließlich über einen Kredit, den Ihr Kreditinstitut zusagen muss.
Wann die Komplettsanierung gewinnt
Drei Konstellationen sprechen klar dafür.
Erstens das sehr schlechte Gebäude. Gehört es zum schlechtesten Teil des Bestands und wird auf 40 oder 55 EE saniert, kommen zehn Punkte dazu. Zweitens die ohnehin geplante Kernsanierung, etwa nach einem Kauf oder einem Erbfall. Drittens der Weiterbau: Wer später auf eine höhere Stufe saniert, kann die Höchstgrenze erneut nutzen. Das steht ausdrücklich in der Richtlinie.
Hinzu kommt ein Punkt, der sich nicht in Prozent ausdrückt. Eine Komplettsanierung löst die Schnittstellen in einem Zug: Lüftung, Luftdichtheit, Wärmebrücken und Heizlast passen zusammen. Beim schrittweisen Weg muss jemand diese Reihenfolge über Jahre im Blick behalten.
Der Sanierungsfahrplan verbindet beide Wege
Genau dafür gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan. Er legt die Schritte, die Reihenfolge und das Ziel fest, bevor der erste Handwerker kommt.
Bei Einzelmaßnahmen bringt er fünf Prozentpunkte zusätzlich. Dieser Bonus gilt allerdings nur für den Anteil der Ausgaben über 30.000 Euro, verlangt eine Mindestinvestition von 30.000 Euro brutto und gilt nicht für den Heizungstausch.
Die Beratung selbst wird mit 50 Prozent gefördert, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro ab drei Wohnungen. Die vielfach genannten 80 Prozent und 1.300 Euro gelten seit August 2024 nicht mehr.
Der dritte Weg: die Steuer
Bei der Frage Teilsanierung oder Komplettsanierung wird ein Weg meist ganz vergessen, obwohl er für viele Haushalte der ruhigste ist.
Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes erlaubt es, 20 Prozent der Aufwendungen für energetische Maßnahmen direkt von der Steuerschuld abzuziehen, verteilt über drei Jahre. Der Höchstbetrag liegt bei 40.000 Euro je Objekt.
| Punkt | Zuschuss | Steuer |
|---|---|---|
| Antrag vor Auftrag nötig | ✗ ja | ✓ nein |
| Auszahlung | ✓ nach Abschluss | ✗ über drei Jahre |
| Vermietete Objekte | ✓ möglich | ✗ nein |
| Höhe bei 50.000 € Kosten | bis 10.000 € | 10.000 € |
Voraussetzung ist, dass das Gebäude älter als zehn Jahre ist und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für dieselbe Maßnahme schließen sich Steuerbonus und Bundesförderung aus. Der große Vorteil: Es gibt keinen Antrag vor dem Auftrag und keine Frist, die man versäumen kann.
Besonderheiten im Mehrfamilienhaus
Ab der zweiten Wohnung verschiebt sich die Rechnung spürbar.
Bei Einzelmaßnahmen sinkt die Höchstgrenze je weiterer Wohneinheit auf 15.000 Euro und ab der siebten auf 8.000 Euro. Beim Effizienzhaus bleiben es dagegen 150.000 Euro je Wohneinheit. Ein Haus mit acht Wohnungen kommt damit auf eine Bemessungsgrundlage von 1,2 Millionen Euro.
Deshalb dreht sich das Bild im Mehrfamilienhaus: Was im Einfamilienhaus für Einzelmaßnahmen spricht, spricht ab etwa vier Wohnungen zunehmend für die Komplettsanierung. Dazu kommt, dass in Eigentümergemeinschaften ohnehin ein gemeinsamer Beschluss nötig ist und sich schrittweise Vorhaben über Jahre schwerer organisieren lassen.
So entscheiden Sie in fünf Schritten
Die Reihenfolge ist wichtiger als jede Tabelle.
- Bestand aufnehmen: Bauteile, Baujahr, Zustand, Schadstoffe.
- Erreichbare Effizienzhaus-Stufe rechnen lassen, nicht schätzen.
- Prüfen, ob das Gebäude als besonders schlechtes Gebäude eingestuft wird.
- Beide Wege mit denselben Baukosten durchrechnen.
- Finanzierung klären: Zuschuss oder Kredit, und was die Bank mitmacht.
Erst danach fällt die Entscheidung. Wer zuerst Angebote einholt und dann nach der Förderung fragt, hat den Weg schon festgelegt, ohne es zu merken.
Fehler, die den Zuschuss kosten
Erstens muss bei Einzelmaßnahmen schon bei Antragstellung ein Liefer- oder Leistungsvertrag vorliegen, der unter dem Vorbehalt der Förderung steht. Zweitens beträgt der Bewilligungszeitraum 36 Monate, und der Verwendungsnachweis ist binnen sechs Monaten nach Abschluss einzureichen. Wer das versäumt, verliert den Anspruch vollständig. Drittens ist eine Förderung nach Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen.
Dazu kommt die Grenze bei Kumulierung: Zusammen mit anderen öffentlichen Mitteln dürfen höchstens 60 Prozent der geförderten Investitionsausgaben erreicht werden. Für Städte mit eigenen Programmen ist das der Punkt, an dem gerechnet werden muss.
Wer dabei unterstützt
Die Entscheidung Teilsanierung oder Komplettsanierung lässt sich nicht am Schreibtisch treffen. Sie braucht die erreichbare Stufe, die realen Baukosten und die Finanzierung nebeneinander.
Wir rechnen beide Wege mit denselben Zahlen, erstellen den Sanierungsfahrplan und begleiten den Antrag. Für Planung und Ausführung im Bestand arbeiten wir mit Garnisch + Werndle zusammen, für Fenster und Bauelemente mit FENSTERHERO.
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Häufige Fragen
Grundsätzliches
Beträge, Fristen und Nachweise
Wir rechnen Teilsanierung oder Komplettsanierung mit denselben Baukosten durch, prüfen die erreichbare Effizienzhaus-Stufe und die Einstufung als besonders schlechtes Gebäude. Am Ende steht eine Zahl je Weg, nicht ein Gefühl.
