EU-Energieausweis: Skala A–G und neue Pflichten 2027

Seit Juli 2026 ist der EU-Energieausweis in Deutschland kein Entwurf mehr, sondern geltendes Recht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) setzt die EU-Gebäuderichtlinie um – und zwar anders, als es die meisten Ratgeber im Netz noch behaupten. Die vielzitierte neue Skala von A bis G kommt tatsächlich. Sie gilt ab dem 1. Januar 2027 aber ausschließlich für Nichtwohngebäude. Ihr Einfamilienhaus behält vorerst die Skala A+ bis H.

Diese Unterscheidung ist der Kern der Reform, und sie entscheidet darüber, was Sie als Eigentümer tun müssen und was nicht. Wir gehen die neuen Regeln Paragraf für Paragraf mit Ihnen durch – mit den Fristen, den Bußgeldern und einem Effekt, über den kaum jemand schreibt: Ihre Effizienzklasse kann sich zum Jahreswechsel verschlechtern, ohne dass sich an Ihrem Haus etwas geändert hat.

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Was das GModG seit Juli 2026 geändert hat

Die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verpflichtete die Mitgliedsstaaten, ihre nationalen Regeln bis zum 29. Mai 2026 anzupassen. Deutschland hat diese Frist knapp gerissen und dann in einem Zug geliefert: Der Bundestag beschloss das Gesetz am 10. Juli 2026, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt.

Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde dabei das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Diese Umbenennung ist mehr als Kosmetik, denn sie markiert einen Kurswechsel: Das sogenannte Heizungsgesetz in seiner alten Form wurde aufgehoben und durch eine Quotenregelung für grüne Gase ersetzt.

Zwei Stufen, zwei Termine

Wichtig für Sie ist die zeitliche Staffelung, weil sie über Ihr Handlungsfenster entscheidet:

Skala A bis G: Warum sie Ihr Wohnhaus vorerst nicht betrifft

Hier liegt der größte Irrtum in der aktuellen Berichterstattung. Zahlreiche Portale schreiben, dass ab 2026 alle Gebäude einheitlich von A bis G bewertet werden. Das trifft so nicht zu.

Nichtwohngebäude: neue Anlage 10a

Für Nichtwohngebäude führt das GModG ab dem 1. Januar 2027 die neue A-bis-G-Skala nach Anlage 10a ein. Die Logik dahinter ist bewusst relativ statt absolut: Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Die Klassen B bis F verteilen sich zu gleichen Anteilen auf den Rest.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie, ein Bürogebäude oder eine Praxis besitzen, ist das die Änderung, die Sie betrifft. Für die Bewertung solcher Objekte braucht es künftig durchgängig einen Bedarfsausweis – wir erstellen den Energieausweis für Nichtwohngebäude inklusive der dafür nötigen Gebäudeaufnahme.

Wohngebäude behalten A+ bis H

Für Wohngebäude bleibt dagegen alles beim Alten: Die Skala reicht weiterhin von A+ bis H. Der Gesetzgeber hat die Umstellung auf A bis G ausdrücklich auf eine spätere Novelle verschoben. Ihr Einfamilienhaus wird also nicht plötzlich von C auf E umgestuft, weil die Skala sich ändert.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ab 2027 gilt

Der Energieausweis kommt in zwei Varianten, und das GModG verschiebt die Grenze zwischen ihnen deutlich. Der Verbrauchsausweis nach § 82 rechnet mit den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Er ist günstig, hängt aber stark davon ab, wie die Vorbewohner geheizt haben. Der Bedarfsausweis nach § 81 bewertet dagegen die Bausubstanz und die Anlagentechnik selbst – unabhängig vom Nutzerverhalten.

Die neuen Grenzen im Detail

Ab dem 1. Januar 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch zulässig, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient. Gemischt genutzte Objekte – etwa ein Wohnhaus mit Ladenlokal im Erdgeschoss – fallen damit heraus. Zusätzlich müssen Verbrauchsdaten über zwei Jahre vorliegen, wobei die jüngste Abrechnungsperiode nicht älter als 18 Monate sein darf.

Für Nichtwohngebäude entfällt der Verbrauchsausweis vollständig. Dort ist künftig ausschließlich der Bedarfsausweis vorgesehen. Zudem unterscheidet die Ausstellungsberechtigung nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden, was die Energieberatung für Nichtwohngebäude in der Praxis vereinfacht.

Die Baujahr-Regel bleibt

Unabhängig davon gilt die bekannte Ausnahme weiter: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht – sofern das Gebäude nicht mindestens auf den Dämmstandard der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgerüstet wurde. Weil rund 60 Prozent des deutschen Wohnbestands aus der Zeit davor stammt, betrifft das viele Eigentümer. Was das energetisch bedeutet, haben wir in unserem Beitrag zu Wohngebäuden vor 1979 aufgeschlüsselt.

Der stille Klassen-Rutsch durch die neue Berechnungsnorm

Dieser Punkt geht in fast allen Beiträgen unter, hat aber die konkretesten Folgen für Ihren nächsten Ausweis. Ab dem 1. Januar 2027 wird nicht mehr nach DIN V 18599:2018 gerechnet, sondern nach DIN/TS 18599:2025-10.

Mit der neuen Norm ändern sich unter anderem die Primärenergiefaktoren – also die Rechengrößen, mit denen Strom, Gas, Fernwärme und Holz in eine gemeinsame Bewertungsgröße umgerechnet werden. Dadurch kann sich Ihre Effizienzklasse verschieben, obwohl Sie kein einziges Fenster getauscht haben. In beide Richtungen: Gebäude mit Wärmepumpe und Photovoltaik profitieren tendenziell, während Gebäude an bestimmten Wärmenetzen schlechter abschneiden können.

Neue Pflichten und Bußgelder bis 10.000 Euro

Das GModG erweitert die Pflichten rund um den Ausweis in drei Punkten, und es erhöht den Druck, sie einzuhalten.

Erweiterte Pflichtangaben nach § 85

Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, müssen mehr Informationen enthalten als bisher. Dazu gehören Absolutwerte in Megawattstunden, ergänzende Angaben zum CO₂-Ausstoß sowie konkretere Modernisierungsempfehlungen. Damit rückt der Ausweis näher an ein Beratungsdokument – und wird als Argument bei Preisverhandlungen belastbarer.

Anzeigepflichten nach § 87 – auch bei alten Ausweisen

Diese Regelung überrascht viele Eigentümer: Die neuen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten ab dem 1. Januar 2027 auch dann, wenn Ihr Energieausweis noch nach altem Recht ausgestellt wurde. Sie müssen den Ausweis also nicht erneuern, wohl aber Ihr Inserat anpassen.

Ausweispflicht bei Mietvertragsverlängerung

Neu ist außerdem, dass eine Vorlagepflicht entsteht, wenn ein Mietvertrag verlängert wird und kein gültiger Energieausweis vorliegt. Bisher war das nur bei Neuvermietung, Verkauf und Verpachtung der Fall. Für Vermieter mit langjährigen Mietverhältnissen ist das der praktisch relevanteste neue Auslöser.

Verstöße gegen Ausweis- und Anzeigepflichten können nach § 108 mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. In unseren Projekten sehen wir, dass die häufigste Ursache kein böser Wille ist, sondern ein abgelaufener Energieausweis, den niemand im Blick hatte.

Gilt mein alter Energieausweis noch?

Ja. Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Ein Ausweis von 2022 läuft also regulär 2032 aus, und es gibt keine Pflicht, ihn vorher zu ersetzen.

Allerdings müssen Sie ab dem 1. Januar 2027 die neuen Anzeige- und Vorlagepflichten nach § 112 Absatz 3 beachten, auch mit einem älteren Dokument. Die Kurzfassung lautet also: Ihr Ausweis bleibt, Ihre Pflichten wachsen. Sobald Sie ohnehin einen neuen Ausweis brauchen, empfiehlt sich der Blick auf die Fristen aus dem vorigen Abschnitt.

Was kostet ein Energieausweis 2026?

Der Preis hängt vor allem davon ab, welche Variante Sie benötigen. Für ein Einfamilienhaus liegen die Marktpreise 2026 bei etwa 50 bis 120 Euro für einen Verbrauchsausweis. Ein Bedarfsausweis mit Gebäudeaufnahme kostet für dasselbe Haus rund 300 bis 500 Euro, bei komplexeren Objekten auch mehr.

Bei GREENOX erhalten Sie den Energieausweis online ab 59 Euro, ausgestellt von dena-gelisteten Energieberatern und in der Express-Variante innerhalb von 24 Stunden. Für mehrere Objekte rechnen wir in Paketen ab, was den Stückpreis deutlich senkt.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

Aus der neuen Rechtslage ergeben sich vier Schritte, die sich in dieser Reihenfolge bewährt haben:

• Ablaufdatum prüfen: Schauen Sie auf Seite 1 Ihres Ausweises nach dem Gültigkeitsende. Läuft er 2027 oder 2028 aus, planen Sie die Neuausstellung jetzt ein statt unter Zeitdruck beim Verkauf.
• Gebäudeart einordnen: Reines Wohngebäude, gemischte Nutzung oder Nichtwohngebäude? Davon hängt ab, ob Sie ab 2027 zwingend einen Bedarfsausweis brauchen und welche Skala gilt.
• Inserate anpassen: Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilienanzeigen ab dem 1. Januar 2027 die erweiterten Pflichtangaben enthalten – unabhängig vom Alter des Ausweises.
• Sanierungsreihenfolge klären: Wenn der Ausweis eine schwache Klasse zeigt, ist die Frage nicht ob, sondern in welcher Reihenfolge saniert wird. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) beantwortet das und hebt zugleich Ihre Fördersätze für die Einzelmaßnahmen.

Fazit: Der EU-Energieausweis wird strenger, aber nicht so, wie oft behauptet

Der EU-Energieausweis ist seit Juli 2026 in deutsches Recht umgesetzt, und die entscheidenden Regeln greifen zum 1. Januar 2027. Die neue Skala A bis G betrifft zunächst nur Nichtwohngebäude, während Wohngebäude bei A+ bis H bleiben. Wirklich relevant für private Eigentümer sind drei andere Punkte: die Ausweispflicht bei Mietvertragsverlängerung, die erweiterten Anzeigepflichten auch für alte Ausweise und der Normwechsel, der Ihre Klasse ohne jede Baumaßnahme verschieben kann.

Wer diese drei Punkte kennt, muss nicht in Panik sanieren – aber auch nichts ignorieren. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante für Ihr Gebäude vorgeschrieben ist, klären wir das in einem kostenlosen Erstgespräch. Unsere Energieberatung deckt Wohn- und Nichtwohngebäude ab, bundesweit und mit Sitz in Stuttgart.

Weiterführende Artikel: GEG-Nachweis, Energieausweis abgelaufen – was jetzt zu tun ist und energetische Sanierung.

Häufige Fragen zum EU-Energieausweis