Mit dem Inkrafttreten des novellierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2024 treten weitreichende Änderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in Kraft, insbesondere im Hinblick auf die Erneuerung und Umrüstung von Heizungsanlagen.
Die Bundesregierung verfolgt mit dem GEG das Ziel, den Wärmesektor schrittweise zu dekarbonisieren und damit einen maßgeblichen Beitrag zur Klimaneutralität bis 2045 zu leisten. In diesem Kontext wurde die Anforderung eingeführt, dass neu installierte Heizungen künftig zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Für Eigentümer innerhalb von WEGs bedeutet das eine grundlegende Veränderung in der Entscheidungsfindung und Planung gemeinschaftlicher Sanierungsmaßnahmen. Die Regelung betrifft sowohl den Austausch defekter Heizungen als auch geplante Umrüstungen, insbesondere bei dezentralen Gasetagenheizungen, die in vielen älteren Gebäuden noch verbreitet sind.
Diese Verpflichtung stellt viele Gemeinschaften vor technische, rechtliche und finanzielle Herausforderungen. Neben der Frage der geeigneten Heiztechnologie gilt es auch, neue Prozesse innerhalb der Eigentümerstruktur zu etablieren – etwa zur Beschlussfassung oder zur Abstimmung mit der kommunalen Wärmeplanung.
In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die neuen gesetzlichen Anforderungen, zeigen Ihnen, welche Übergangsfristen und Nachweispflichten zu beachten sind, und geben konkrete Handlungsempfehlungen, wie WEGs sich strategisch und wirtschaftlich sinnvoll aufstellen können.
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1. Gesetzliche Grundlagen und Ziele
Das novellierte GEG verfolgt das Ziel, den Anteil erneuerbarer Energien im Wärmesektor zu erhöhen und somit einen Beitrag zur Klimaneutralität bis 2045 zu leisten. Für WEGs bedeutet dies:
- Neubauten in Neubaugebieten: Seit dem 1. Januar 2024 dürfen hier nur noch Heizungen installiert werden, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
- Bestandsgebäude: Für bestehende Gebäude gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Spätestens ab Mitte 2028 müssen auch hier neue Heizungen die 65 %-Regel erfüllen.
2. Bestandsaufnahme in WEGs mit Etagenheizungen
Eine zentrale Neuerung betrifft WEGs mit dezentralen Heizsystemen, insbesondere Gasetagenheizungen. Gemäß § 71n GEG sind diese Gemeinschaften verpflichtet, bis zum 31. Dezember 2024 eine umfassende Bestandsaufnahme ihrer Heizungsanlagen durchzuführen. Diese umfasst:
- Daten vom Bezirksschornsteinfeger: Informationen zu Art, Alter, Funktionsfähigkeit und Nennwärmeleistung der Heizungen.
- Eigentümerangaben: Details zu Zustand der Heizung, Anzahl und Funktionstüchtigkeit der Heizkörper sowie durchgeführte Reparaturen oder Veränderungen an der Heizungsanlage.
Die Verwaltung hat anschließend drei Monate Zeit, die gesammelten Informationen aufzubereiten. Spätestens zum 30. September 2025 muss die Dokumentation abgeschlossen sein.
3. Entscheidungsfindung und Umsetzungsfristen
Nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung müssen WEGs innerhalb von fünf Jahren entscheiden, wie die zukünftige Wärmeversorgung gestaltet werden soll. Mögliche Optionen sind:
- Beibehaltung dezentraler Heizsysteme: Modernisierung der einzelnen Heizungen unter Einhaltung der 65 %-Regel.
- Umstieg auf zentrale Heizsysteme: Installation einer Zentralheizung für das gesamte Gebäude.
Nach der Entscheidungsfindung bleibt eine weitere Frist von acht Jahren für die vollständige Umsetzung der gewählten Maßnahme.
4. Fördermöglichkeiten für den Heizungstausch
Um die finanziellen Belastungen für Eigentümer zu reduzieren, bietet der Staat verschiedene Förderprogramme an:
| Förderart | Beschreibung | Förderhöhe |
|---|---|---|
| Grundförderung | Für alle Eigentümer, die auf erneuerbare Heizsysteme umsteigen | 30 % der Investitionskosten |
| Effizienzbonus | Für besonders effiziente Wärmepumpen oder Biomasse-Heizungen | 5 % zusätzlich |
| Geschwindigkeitsbonus | Für schnelle Umsetzung des Heizungstauschs | Bis zu 20 %, sinkend ab 2029 |
| Einkommensabhängiger Bonus | Für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 € | 30 % zusätzlich |
Die maximale Förderhöhe beträgt 70 % der förderfähigen Kosten. Bei Einfamilienhäusern sind maximal 30.000 € der Kosten förderfähig.
5. Technologische Optionen für WEGs
Für die Erfüllung der 65 %-Regel stehen verschiedene Heiztechnologien zur Verfügung:
- Wärmepumpen: Nutzen Umweltwärme und sind besonders effizient.
- Biomasse-Heizungen: Verwenden nachwachsende Rohstoffe wie Holzpellets.
- Solarthermieanlagen: Nutzen Sonnenenergie zur Wärmeerzeugung.
- Fernwärme: Anschluss an ein Wärmenetz, sofern verfügbar.
Die Wahl der geeigneten Technologie hängt von den spezifischen Gegebenheiten des Gebäudes und den Ergebnissen der kommunalen Wärmeplanung ab.
6. Rolle der WEG-Verwaltung
Die Verwaltung spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung der neuen gesetzlichen Anforderungen:
- Informationsbeschaffung: Einholung der erforderlichen Daten von Schornsteinfegern und Eigentümern.
- Organisation von Eigentümerversammlungen: Diskussion und Beschlussfassung über die zukünftige Wärmeversorgung.
- Koordination der Umsetzung: Planung und Überwachung der Modernisierungsmaßnahmen.
Eine frühzeitige und transparente Kommunikation mit den Eigentümern ist dabei entscheidend für den Erfolg des Projekts.
Fazit
Das neue WEG-Gesetz stellt Wohnungseigentümergemeinschaften vor bedeutende Herausforderungen, bietet jedoch auch die Chance, die Energieeffizienz und den Wert ihrer Immobilien nachhaltig zu steigern. Eine sorgfältige Planung, die Nutzung staatlicher Fördermittel und die Auswahl geeigneter Heiztechnologien sind dabei entscheidend. Bei GREENOX stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite, um Ihr Gebäude zukunftssicher und klimafreundlich zu gestalten.
