Die wichtigste Frage bei einer Wohnungsbesichtigung müssen Sie gar nicht stellen. Der Energieausweis ist Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Das steht so im Gesetz, und es gilt für Kauf wie für Miete.
Wird er nicht gezeigt, haben Sie bereits die erste belastbare Auskunft über die Gegenseite. Dieser Beitrag nennt die Rechte, die Sie bei einer Wohnungsbesichtigung ohnehin haben, und die Fragen, die den Unterschied zwischen einer guten und einer teuren Entscheidung ausmachen.
- Der Energieausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
- Ein Aushang oder Auslegen während des Termins genügt dafür.
- Schon die Anzeige muss fünf Pflichtangaben enthalten.
- Bei alten kleinen Wohngebäuden ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
- Beim Hauskauf hat der Käufer selbst eine Pflicht zum Beratungsgespräch.
- Verstöße können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
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Der Energieausweis ist Ihr Startpunkt
Das Gesetz ist hier ungewöhnlich konkret. Beim Verkauf hat der Verkäufer oder der Makler dem möglichen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dasselbe.
Die Pflicht ist auch erfüllt, wenn der Ausweis während des Termins gut sichtbar aushängt oder ausliegt. Findet gar keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung.
Ein Verbrauchsausweis beschreibt, wie die Vorbewohner geheizt haben. Ein Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude. Nur der zweite erlaubt einen Vergleich zwischen Objekten. Wichtig: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ein Verbrauchsausweis genügt dort nicht, es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung oder wurde später darauf gebracht.
Was schon in der Anzeige stehen muss
Noch vor der Wohnungsbesichtigung lässt sich filtern. Liegt beim Schalten einer kommerziellen Anzeige bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige fünf Angaben enthalten.
| Pflichtangabe | Was sie Ihnen sagt |
|---|---|
| Art des Ausweises | Bedarf oder Verbrauch, also Gebäude oder Nutzer |
| Endenergiebedarf oder -verbrauch | die Kennzahl für den Vergleich |
| Wesentliche Energieträger | Gas, Öl, Fernwärme, Strom, Holz |
| Baujahr des Gebäudes | Hinweis auf Bauweise und Schadstoffe |
| Energieeffizienzklasse | die schnelle Einordnung von A+ bis H |
Fehlen diese Angaben, ohne dass erkennbar kein Ausweis vorliegt, ist das ein Signal. Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Die Pflicht, die den Käufer trifft
Diese Regel kennt kaum jemand, obwohl sie unmittelbar betrifft, wer ein Haus kauft.
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach der Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch dazu zu führen. Voraussetzung ist, dass ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Geführt wird es mit einer Person, die zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt ist.
Praktisch heißt das: Nutzen Sie diesen Termin, statt ihn abzuhaken. Er ist der günstigste fachliche Blick auf das Gebäude, den Sie bekommen.
- Baujahr des Erzeugers
- letztes Protokoll des Schornsteinfegers
- Abrechnungen der letzten drei Jahre
- Jahreszahl im Abstandhalter der Scheibe
- Dämmung im Dach und am Keller
- Risse an Anschlüssen und Ecken
- Geruch in Ecken und Schränken
- frisch gestrichene Einzelstellen
- Möbel dicht vor Außenwänden
- Fehlerstromschutz vorhanden
- Anzahl der Stromkreise
- Platz für Wallbox und Zähler
Fragen zur Heizung
Die Heizung ist der teuerste Einzelposten, der auf einen Käufer oder Mieter zukommen kann.
- Wie alt ist der Wärmeerzeuger? Das Typenschild steht meist an der Seite oder innen an der Klappe.
- Welcher Energieträger, und liegt ein Anschluss an ein Wärmenetz an oder ist einer geplant?
- Gibt es die Protokolle des Schornsteinfegers der letzten drei Jahre?
- Wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt, und gibt es dazu ein Formular?
- Wie hoch war der Verbrauch in den letzten drei Abrechnungsjahren, in Kilowattstunden statt in Euro?
- Gibt es Thermostate mit Zeitprogramm, und sind alle Räume gleichmäßig warm?
Fragen Sie nach Kilowattstunden, nicht nach Euro. Preise schwanken, der Verbrauch sagt etwas über das Gebäude. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Heizperiode.
Fragen zur Gebäudehülle
Hier gibt es einen Trick, der nichts kostet: Zwischen den Scheiben eines Isolierglases sitzt ein Abstandhalter, und darauf steht meist eine Jahreszahl. So erfahren Sie das Alter der Fenster, ohne jemanden fragen zu müssen.
- Wann wurden Fenster und Haustür zuletzt getauscht?
- Ist das Dach gedämmt, und wenn ja, wann und wie?
- Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Dafür gibt es eine gesetzliche Pflicht.
- Ist die Kellerdecke gedämmt, und wie kalt sind die Böden im Erdgeschoss?
- Gab es Arbeiten an der Fassade, und liegen Rechnungen dazu vor?
Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1993 lohnt zusätzlich die Frage nach Unterlagen zu Baustoffen. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Gebäudeschadstoffen.
Woran Sie Feuchte erkennen
Niemand zeigt Ihnen einen Schimmelfleck. Also achten Sie auf die Spuren, die beim Verdecken entstehen.
Erstens Geruch, besonders in Einbauschränken an Außenwänden. Zweitens eine einzelne frisch gestrichene Ecke in einem ansonsten älteren Raum. Drittens Möbel, die dicht an eine Außenwand geschoben wurden. Viertens dunkle oder bröselige Silikonfugen im Bad. Fünftens ein Raum, in dem das Fenster bei der Besichtigung offen steht, während alle anderen geschlossen sind.
Fragen Sie offen nach: Gab es jemals einen Wasserschaden oder Schimmel? Die Antwort gehört ins Protokoll, bei Kauf in den Vertrag. Verschwiegene Mängel sind ein eigenes Kapitel.
Fragen zu Kosten und Abrechnung
Die Kaltmiete oder der Kaufpreis sind nur ein Teil der Rechnung.
| Frage | Warum sie zählt |
|---|---|
| Letzte drei Nebenkostenabrechnungen | zeigt Nachzahlungen und Ausreißer |
| Wie werden die CO₂-Kosten aufgeteilt? | ein Stufenmodell mit zehn Stufen |
| Stehen Modernisierungen an? | kann die Miete erhöhen |
| Höhe der Rücklage bei Eigentum | Hinweis auf aufgeschobene Arbeiten |
| Protokolle der letzten drei Versammlungen | offene Beschlüsse und Streitpunkte |
Zur Aufteilung der CO₂-Kosten: Je schlechter das Gebäude energetisch dasteht, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter trägt. Die Spanne reicht von null bis 95 Prozent. Ein schlechtes Gebäude ist für Mieter also weniger schlimm, als es früher war, für Eigentümer dafür spürbar teurer.
Besonderheiten für Mieter
Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um acht Prozent der aufgewendeten Kosten steigen. Begrenzt wird das auf drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter sieben Euro je Quadratmeter auf zwei Euro.
Fragen Sie deshalb bei jeder Wohnungsbesichtigung, ob in den nächsten Jahren Arbeiten geplant sind. Eine günstige Wohnung in einem unsanierten Haus kann sich binnen weniger Jahre deutlich verteuern.
Besonderheiten für Käufer
Beim Kauf verschieben sich die Fragen von der Nutzung auf die Substanz.
- Aktueller Grundbuchauszug mit allen Lasten in Abteilung II.
- Bei Eigentum: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle.
- Höhe der Rücklage und bereits beschlossene Sonderumlagen.
- Baulasten, die nicht im Grundbuch stehen, sondern im Baulastenverzeichnis.
- Unterlagen zu Statik, Umbauten und Genehmigungen.
Lassen Sie sich diese Unterlagen vor dem Notartermin geben, nicht danach. Mehr zur Bewertung einer Immobilie in unserem Beitrag zur Immobilie als Kapitalanlage.
Die Wohnungsbesichtigung vorbereiten
Zehn Minuten Vorbereitung ersetzen eine halbe Stunde vor Ort.
| Mitnehmen | Wofür |
|---|---|
| Zollstock oder Lasermesser | Raummaße und Stellflächen prüfen |
| Taschenlampe | Keller, Dachboden, hinter Verkleidungen |
| Handy mit Wasserwaage | schiefe Böden und Türen erkennen |
| Ausgedruckte Fragenliste | damit nichts im Gespräch untergeht |
| Eine zweite Person | sieht und hört, was Sie überhören |
Legen Sie den Termin möglichst in die Dämmerung oder an einen kalten Tag. Dann fallen Zugluft, kalte Wände und schlechte Beleuchtung auf, die bei Mittagssonne niemand bemerkt.
Nach der Wohnungsbesichtigung
Was Sie nicht innerhalb von zwei Stunden aufschreiben, verschwimmt mit dem nächsten Objekt.
Halten Sie fest, was gesagt wurde, nicht nur was Sie gesehen haben: zugesagte Reparaturen, Angaben zum Alter der Heizung, Aussagen zu geplanten Arbeiten. Bei mehreren Objekten hilft eine einfache Tabelle mit denselben Spalten, sonst vergleichen Sie Eindrücke statt Fakten.
Wird später etwas bestritten, zählt, was belegt ist. Eine kurze Nachricht an den Makler mit den wichtigsten Punkten und der Bitte um Bestätigung kostet fünf Minuten und schafft eine Grundlage. Bei einem Kauf gehören die zugesagten Eigenschaften in den Vertrag, nicht in die Erinnerung an die Wohnungsbesichtigung.
Wer dabei unterstützt
Eine Wohnungsbesichtigung dauert zwanzig Minuten, die Entscheidung wirkt zwanzig Jahre. Der Unterschied liegt darin, ob jemand die richtigen Stellen kennt.
Wir begleiten Besichtigungen, ordnen den Energieausweis ein und sagen Ihnen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen und was sie kosten. Für Fragen rund um Immobilien und Projektentwicklung arbeiten wir mit BW Real Estate zusammen.
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- Bauwerksprüfung: Ablauf und Umfang
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Häufige Fragen
Energieausweis und Pflichten
Fragen im Termin
Wir sehen uns ein Objekt vor der Entscheidung an, ordnen den Energieausweis ein und schätzen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren fällig werden. Sie gehen dann mit einer Zahl in die Verhandlung statt mit einem Gefühl.
