§ 35c EStG: Steuerermäßigung für energetische Sanierung

Wer sein Eigenheim energetisch saniert, kann über § 35c EStG – den sogenannten Steuerbonus für energetische Maßnahmen – bis zu 40.000 Euro direkt von der Einkommensteuer abziehen. Damit gehört dieser Paragraph zu den attraktivsten steuerlichen Instrumenten für Hausbesitzer in Deutschland. Allerdings sind die Voraussetzungen, die förderfähigen Maßnahmen und die notwendige Bescheinigung des Fachunternehmens nicht immer leicht zu durchschauen. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, wie § 35c EStG funktioniert, wer ihn nutzen kann und worauf Sie bei der Beantragung achten müssen.

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Was ist § 35c EStG? – Die steuerliche Förderung einfach erklärt

Der § 35c EStG ist eine Vorschrift im Einkommensteuergesetz, die seit dem 1. Januar 2020 gilt. Er wurde im Zuge des Klimaschutzprogramms 2030 eingeführt, um Hausbesitzer finanziell dabei zu unterstützen, ihren Gebäudebestand energieeffizienter zu machen. Statt eines Zuschusses wie bei der BAFA oder KfW handelt es sich hierbei um einen direkten Abzug von der tariflichen Einkommensteuer – unabhängig vom persönlichen Steuersatz.

Das bedeutet konkret: Wenn Sie 100.000 Euro in eine energetische Sanierung investieren, können Sie davon 7 % – also 7.000 Euro – direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Dieser Betrag mindert also nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern die Steuer selbst. Deshalb sprechen Fachleute auch von einem „progressionsunabhängigen Steuerabzug”, denn er wirkt unabhängig davon, wie hoch Ihr Grenzsteuersatz ist.

In unserer Beratungspraxis bei GREENOX erleben wir häufig, dass Hausbesitzer diesen Steuerbonus mit dem normalen Handwerkerbonus nach § 35a EStG verwechseln. Der wesentliche Unterschied: § 35a EStG gilt für allgemeine Handwerkerleistungen und erlaubt maximal 1.200 Euro Ersparnis pro Jahr. Der § 35c EStG dagegen ist speziell auf energetische Maßnahmen ausgerichtet und ermöglicht bis zu 40.000 Euro Gesamtermäßigung – ein deutlich größerer Hebel für umfangreiche Sanierungsprojekte.

Voraussetzungen: Wer kann § 35c EStG nutzen?

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG steht ausschließlich natürlichen Personen zur Verfügung, die unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind. Juristische Personen wie GmbHs oder AGs sind grundsätzlich ausgeschlossen. Außerdem müssen Sie mehrere sachliche Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen.

Das begünstigte Objekt

Die energetische Maßnahme muss an einem in der EU oder im EWR belegenen, zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude durchgeführt werden. Ferienwohnungen, die Sie selbst nutzen, sind grundsätzlich ebenfalls begünstigt – sofern sie nicht vermietet werden. Vermietete Immobilien scheiden hingegen aus, da die Aufwendungen dort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können.

Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme mindestens zehn Jahre alt sein. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Bauantragstellung, nicht das Fertigstellungsdatum. Sofern Ihnen der genaue Bauantragstag nicht bekannt ist, genügt in der Steuererklärung die Angabe des Herstellungsjahres – bei vor 2010 errichteten Gebäuden gilt dann der 1. Januar des entsprechenden Jahres als fiktiver Bauantragstag.

Formale Pflichten

Darüber hinaus verlangt § 35c EStG, dass Sie eine qualifizierte Rechnung vom ausführenden Fachunternehmen erhalten, in der die energetische Maßnahme, die Arbeitsleistung und die Adresse des begünstigten Objekts ausgewiesen sind. Die Zahlung muss zudem unbar per Überweisung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen – Barzahlung ist nicht förderfähig. Außerdem benötigen Sie eine Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster, auf die wir im nächsten Abschnitt näher eingehen.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 35c EStG förderfähig?

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG zählt die förderfähigen Maßnahmen abschließend auf. Es handelt sich ausschließlich um Maßnahmen, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern. Schönheitsreparaturen oder reine Instandsetzungsmaßnahmen – etwa das Neueindecken eines Dachs aus rein optischen Gründen – sind dagegen nicht begünstigt. Förderfähig sind folgende acht Kategorien:

Zusätzlich sind auch die Kosten für einen von der BAFA zugelassenen Energieberater absetzbar – allerdings abweichend von den anderen Maßnahmen bereits zu 50 % im Jahr des Abschlusses, statt auf drei Jahre verteilt. Sofern Sie den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) in Ihrer Sanierungsplanung nutzen, können die zugehörigen Beratungskosten ebenfalls einbezogen werden.

Wie hoch ist die Steuerermäßigung? – Berechnung und Rechenbeispiel

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG wird über drei Kalenderjahre verteilt. Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im darauffolgenden Jahr dürfen Sie jeweils 7 % der Aufwendungen von der tariflichen Einkommensteuer abziehen, maximal jedoch 14.000 Euro. Im übernächsten Jahr sind es noch 6 % der Aufwendungen, höchstens 12.000 Euro. Daraus ergibt sich die maximale Gesamtförderung von 40.000 Euro – bei förderfähigen Kosten von rund 200.000 Euro.

Rechenbeispiel für eine typische Sanierung

Wichtig dabei: Die Steuerermäßigung wird nur bis zur Höhe der tatsächlich anfallenden Einkommensteuer gewährt. Liegt Ihre tarifliche Steuer in einem Jahr unter dem ermittelten Förderbetrag, verfällt der überschießende Anteil – er kann nicht auf das nächste Jahr übertragen werden. Deshalb lohnt es sich, die geplanten Aufwendungen und die voraussichtliche Steuerlast im Vorfeld gemeinsam mit einem Steuerberater zu planen.

Die Bescheinigung nach § 35c EStG: Wer stellt sie aus und was muss drinstehen?

Ohne die richtige Bescheinigung gibt es keine Steuerermäßigung – das ist einer der häufigsten Stolpersteine in der Praxis. Der Steuerpflichtige muss dem Finanzamt eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vorlegen, die das ausführende Fachunternehmen ausgestellt hat. Diese Muster werden vom Bundesfinanzministerium bereitgestellt und sind je nach Maßnahmenart unterschiedlich.

Wer darf die Bescheinigung ausstellen?

Ausstellungsberechtigt sind in erster Linie die ausführenden Fachunternehmen – also Betriebe, die in einem einschlägigen Handwerksberuf tätig sind und die Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmenverordnung (ESanMV) einhalten können. Darüber hinaus können auch Energieberaterinnen und Energieberater sowie Energieeffizienz-Experten die Bescheinigung ausstellen (gem. BMF-Schreiben vom 14.01.2021, Muster IV) – insbesondere dann, wenn mehrere Maßnahmen koordiniert werden und ein Überblick über die Gesamtsanierung erforderlich ist.

Als zertifizierter Partner für Energieberatung und Sanierungsplanung ist GREENOX berechtigt, entsprechende Bescheinigungen für von uns durchgeführte oder begleitete Maßnahmen auszustellen. Dadurch sparen Sie den Abstimmungsaufwand zwischen verschiedenen Gewerken.

§ 35c EStG in der Steuererklärung: So tragen Sie die Kosten ein

Die Steuerermäßigung beantragen Sie über die Anlage „Energetische Maßnahmen” Ihrer Einkommensteuererklärung. Diese Anlage müssen Sie für jede einzelne Maßnahme separat ausfüllen und die entsprechende Bescheinigung des Fachunternehmens beilegen. Das Finanzamt prüft anschließend, ob alle formalen Voraussetzungen erfüllt sind.

Denken Sie daran, dass die Steuerermäßigung nur für das Jahr gewährt wird, in dem die Maßnahme vollständig abgeschlossen wurde – also Leistung erbracht, Rechnung erhalten und Betrag unbar überwiesen. Unwesentliche Restarbeiten sind dabei unschädlich, sofern sie die tatsächliche Energieeinsparung nicht behindern. Somit zählt nicht der Beginn, sondern der Abschluss der Maßnahme für die erstmalige Berücksichtigung.

§ 35c EStG ohne Energieberater – Wann ist das möglich?

Eine häufige Frage in der Praxis: Brauche ich für § 35c EStG zwingend einen Energieberater? Die Antwort lautet: Nein, in vielen Fällen nicht. Für Einzelmaßnahmen wie den Fensteraustausch, die Heizungserneuerung oder die Dämmung eines Wandbereichs reicht die Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens aus. Einen Energieberater benötigen Sie nur dann zwingend, wenn Sie dessen Kosten über § 35c EStG steuerlich absetzen möchten.

Allerdings empfehlen wir bei umfangreicheren Sanierungen immer die Einbindung eines unabhängigen Energieberaters – nicht aus steuerlichen, sondern aus planerischen Gründen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt die energetisch sinnvollste Reihenfolge der Maßnahmen und hilft dabei, staatliche Förderprogramme optimal zu kombinieren. Gerade bei einer geplanten Komplettsanierung rechnet sich diese Investition mehrfach.

Kombination mit KfW und BAFA: Was ist erlaubt?

§ 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung vollständig aus, wenn für dieselbe Maßnahme bereits ein KfW-Zuschuss, ein KfW-Darlehen oder eine BAFA-Förderung in Anspruch genommen wurde. Das bedeutet: Sie müssen sich bei jeder einzelnen Maßnahme entscheiden, ob Sie die staatliche Förderung über § 35c EStG oder über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Anspruch nehmen.

In der Praxis ist die direkte Förderung über die BAFA-Förderung oder KfW in vielen Fällen vorteilhafter – insbesondere dann, wenn die Zuschüsse über 20 % der förderfähigen Kosten liegen. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG lohnt sich dagegen besonders für Maßnahmen, bei denen keine direkte Förderung verfügbar ist oder die Anforderungen der BEG nicht erfüllt werden. Unschädlich ist lediglich ein Zuschuss ausschließlich für die Energieberatungskosten – dieser schließt § 35c EStG für die eigentliche Baumaßnahme nicht aus.

Für einen Fensteraustausch etwa kann die Förderung über einen Fensterbauer mit entsprechender Bescheinigung direkt über § 35c EStG laufen – ohne aufwändigen BAFA-Antrag. Bei einer neuen Heizungsanlage hingegen kann die KfW-Heizungsförderung (BEG EM) deutlich attraktiver sein.

Bis wann muss die Sanierung abgeschlossen sein?

§ 35c EStG gilt für energetische Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Das bedeutet: Alle Arbeiten müssen spätestens bis zum 31. Dezember 2029 vollständig fertiggestellt sein. Aufgrund des dreijährigen Förderzeitraums können in diesem Fall letztmals im Veranlagungszeitraum 2031 Steuerermäßigungen geltend gemacht werden.

Angesichts aktuell langer Vorlaufzeiten bei Handwerksbetrieben und der steigenden Nachfrage nach energetischer Sanierung empfehlen wir Ihnen, Sanierungsprojekte frühzeitig zu planen. Warten Sie nicht bis zum Jahr 2028 oder 2029 – die Kapazitäten der Fachbetriebe sind begrenzt, und ein Zeitpuffer schützt Sie vor dem ungewollten Verfallen der Steuerermäßigung.

Fazit: § 35c EStG als attraktiver Steuerbonus für Sanierungswillige

Der § 35c EStG ist ein leistungsstarkes Instrument für alle, die ihr selbstgenutztes Wohngebäude energetisch modernisieren möchten. Mit bis zu 40.000 Euro direktem Steuerabzug kann er einen erheblichen Teil der Sanierungskosten kompensieren – vorausgesetzt, Sie erfüllen die formalen Voraussetzungen vollständig. Entscheidend ist dabei die korrekte Bescheinigung des Fachunternehmens, die unbare Zahlung und das Mindestalter des Gebäudes von zehn Jahren.

In unserer Beratungspraxis bei GREENOX zeigt sich: Viele Hausbesitzer verschenken diesen Steuervorteil schlicht aus Unkenntnis oder weil sie die Bescheinigung nicht rechtzeitig angefordert haben. Deshalb empfehlen wir, die Bescheinigung bereits beim Beauftragen des Handwerks zu thematisieren – nicht erst nach Abschluss der Arbeiten.

Weiterführende Artikel zu diesem Thema: Energetische Sanierung – Ablauf, Kosten und Förderung, BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen und Förderung Dachsanierung 2026.

Häufige Fragen zu § 35c EStG