Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen stellt für zahlreiche Eigentümer und Investoren eine bedeutende strategische Entscheidung dar. Sie ermöglicht nicht nur die getrennte Veräußerung oder Vermietung einzelner Einheiten, sondern bietet auch eine Vielzahl an Gestaltungsspielräumen in Bezug auf Nutzung, Verwaltung und Finanzierung.
Die rechtliche Grundlage für diese Aufteilung bildet die sogenannte Teilungserklärung. Dieses Dokument ist weitaus mehr als nur ein formaler Verwaltungsakt: Es fungiert als Schlüssel zur Begründung von Sondereigentum und somit zur Schaffung rechtlich selbstständiger Eigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes. Erst durch die Teilungserklärung wird es möglich, für jede Wohnung oder Gewerbeeinheit ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen – die Voraussetzung für rechtssicheren Verkauf, Beleihung oder Vererbung.
Die Bedeutung der Teilungserklärung geht jedoch über die reine Eigentumsstruktur hinaus. Sie ist das Fundament für die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und regelt wichtige Aspekte des Zusammenlebens und der gemeinsamen Nutzung des Gebäudes. Dazu gehören unter anderem die Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Verwaltung, die Festlegung von Sondernutzungsrechten oder die Definition von Mitspracherechten bei baulichen Veränderungen.
In diesem umfassenden Leitfaden zeigen wir Ihnen detailliert, wie Sie eine Teilungserklärung beantragen, welche Inhalte sie umfasst, wie der Prozessablauf im Einzelnen aussieht und mit welchen Kosten Sie kalkulieren müssen. Dabei beleuchten wir nicht nur die gesetzlichen Anforderungen, sondern auch bewährte Praxisbeispiele aus der Immobilienbranche – alles auf dem Stand der aktuellen Rechtslage und Verwaltungsprozesse im Jahr 2025.
Egal ob Sie privater Eigentümer, Bauträger oder Erbengemeinschaft sind: Mit der richtigen Planung und einem fundierten Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen gelingt die Aufteilung Ihrer Immobilie effizient und rechtssicher.
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1. Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, mit dem ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten aufgeteilt wird. Dadurch wird sogenanntes Sondereigentum an Wohnungen oder gewerblichen Einheiten begründet, während bestimmte Flächen weiterhin Gemeinschaftseigentum bleiben.
Beispielhafte Aufteilung:
Wohnung A: 80 m² Wohnfläche, Sondereigentum
Wohnung B: 75 m² Wohnfläche, Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Garten
2. Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
Die Teilungserklärung ist nicht nur rechtlich erforderlich, um einzelne Einheiten verkaufen oder vermieten zu dürfen – sie schafft auch klare Regeln für das Zusammenleben und die Verwaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Funktionen im Überblick:
- Rechtsgrundlage für Sondereigentum
- Voraussetzung für Eintrag ins Grundbuch
- Grundlage für die Bildung einer WEG
- Regelung von Sondernutzungsrechten, Stimmrechten, Kostenverteilung
3. Inhalt und Aufbau der Teilungserklärung
Eine Teilungserklärung besteht in der Regel aus folgenden drei Bestandteilen:
a) Aufteilungsplan
Ein Bauplan, der die genaue Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zeigt. Er muss von einem Architekten erstellt werden und ist Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
b) Abgeschlossenheitsbescheinigung
Diese wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist – also über einen eigenen Eingang, Küche und Bad verfügt.
c) Gemeinschaftsordnung
Ein Regelwerk, das das Zusammenleben in der WEG organisiert. Es regelt z. B.:
- Stimmverhältnisse
- Kostenverteilung (z. B. nach Miteigentumsanteilen)
- Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplätze)
- bauliche Veränderungen
4. Schritt-für-Schritt-Anleitung: So beantragen Sie eine Teilungserklärung
Die Beantragung der Teilungserklärung erfolgt in mehreren Etappen und erfordert die Zusammenarbeit verschiedener Akteure – vom Architekten über das Bauamt bis hin zum Notar.
- Schritt 1: Erstellung des Aufteilungsplans durch Architekt
- Schritt 2: Einholung der Abgeschlossenheits-Bescheinigung beim Bauamt
- Schritt 3: Erstellung der Gemeinschaftsordnung durch Eigentümer/Notar
- Schritt 4: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung
- Schritt 5: Einreichung beim Grundbuchamt, Anlegung von Grundbuchblättern
5. Aktuelle Kosten einer Teilungserklärung (Stand 2025)
Die Kosten variieren je nach Umfang und Standort der Immobilie sowie nach dem Verkehrswert. Folgende Übersicht bietet eine realistische Einschätzung:
| Leistung | Kostenrahmen (netto) |
|---|---|
| Architektenplan | 800 – 2.000 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 30 – 100 € |
| Notarkosten (inkl. Beratung) | 1.200 – 2.500 € |
| Grundbuchkosten | 150 – 400 € |
| Gesamtkosten | 2.180 – 5.000 € |
Tipp: Bei komplexeren Bauvorhaben oder Altbauten können Zusatzkosten durch Umbauten oder Nachbearbeitung der Pläne entstehen.
6. Wer braucht eine Teilungserklärung?
- Private Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus teilen wollen
- Bauträger, die Neubauten in Eigentumseinheiten verkaufen möchten
- Erbengemeinschaften mit Regelungsbedarf
- Wohnungseigentümergemeinschaften bei baulichen Änderungen
7. Typische Fehler vermeiden
| Fehler | Lösung |
|---|---|
| Unvollständige Baupläne | Architekt mit WEG-Erfahrung beauftragen |
| Abweichungen zwischen Plan & Realität | Vor Ort prüfen, ggf. Plan aktualisieren lassen |
| Unklare Gemeinschaftsordnung | Fachanwalt oder erfahrener Notar einbinden |
| Unzureichende Abstimmung mit Bauamt | Frühzeitiger Kontakt zur Behörde |
| Fehlen der Zustimmung von Miteigentümern | Beschlüsse dokumentieren, Vollmachten einholen |
8. Änderung einer bestehenden Teilungserklärung
Eine Teilungserklärung kann grundsätzlich geändert werden – etwa bei baulichen Veränderungen oder der Umnutzung von Einheiten. Dafür gelten jedoch strenge Voraussetzungen:
- Zustimmung aller betroffenen Eigentümer
- Notarielle Beurkundung der Änderung
- Neue Abgeschlossenheits-Bescheinigung (bei baulichen Änderungen)
- Neue Grundbucheintragungen
9. Sonderfälle: Teilung von Bestandsimmobilien
Bei Altbauten ist die Teilung oft mit Herausforderungen verbunden – etwa durch fehlende Pläne, denkmalrechtliche Vorgaben oder notwendige bauliche Anpassungen.
Besondere Anforderungen:
- Brandschutznachweise
- bauliche Abgeschlossenheit (Türschwellen, Trennwände)
- zusätzliche Sanitäranlagen bei Dachgeschossausbau
10. Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung zur rechtssicheren Teilung
Die Teilungserklärung ist das zentrale Instrument für die Aufteilung und den rechtssicheren Verkauf von Eigentumseinheiten in Deutschland. Sie bietet Planungssicherheit für Bauträger, private Eigentümer und Kapitalanleger.
Ihre Vorteile bei GREENOX:
- Unterstützung bei der Organisation von Architekten, Notaren und Behörden
- Beratung zur Gestaltung der Gemeinschaftsordnung
- Transparente Projektbegleitung vom Aufteilungsplan bis zum Grundbucheintrag
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