Die Baubegleitung ist ein essentieller Bestandteil eines erfolgreichen Hausbauprojekts insbesonderen bei energetischen Sanierungen. Sie bedeutet, einen kompetenten Partner, wie beispielsweise ein zertifizierter Energieberater, an der Seite zu haben, der als unabhängiger Berater den Bauherren unterstützt und insbesondere zu festgelegten Terminen die Bauleistungen auf der Baustelle überprüft. Ein Bauberater steht dem Bauherrn mit Rat und Tat zur Seite. Je früher der Experte beteiligt wird, desto besser. Die Frage ist nur, an wen wendet man sich und wie unterscheiden sich die Angebote?
Warum ist Baubegleitung wichtig?
Dank der Baubegleitung können Fehler beseitigt werden, bevor sie zu Bauschäden werden. Den wenigsten Bauherren ist klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem Hausbau beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Im Idealfall fängt sie vor Vertragsunterzeichnung an.
Wer bereits die Baubeschreibung und die Pläne überprüfen lässt, kann noch rechtzeitig reagieren, falls sich der Baupartner als unseriös entpuppt. Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen lassen einem Bauträger sehr viel Spielraum, die dieser oft aus wirtschaftlichen Gründen zuungunsten des Bauherrn auslegt. Um Abhilfe zu schaffen, muss der Bauherr selbst aktiv werden und nach einem ausgewiesenen Fachmann suchen – einen Baubegleiter.
Aufgaben eines Baubegleiters
Ein Baubegleiter prüft die Leistungsbeschreibung genauso eingehend wie die Baupläne. Er richtet sein Auge auf Planungsfehler sowie auf Schlüssigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen. Die Baubegleitung durch einen Sachverständigen sollte sich jeder leisten, nicht nur der, der schlüsselfertig baut. Denn auch Architekten machen Fehler. Nicht alle gehen offen damit um und nehmen die Beseitigung auf ihre Kappe.
Mit dem Baubegleiter an der Seite hat der Bauherr gute Karten, dass Fehler gefunden werden, bevor sie unauffindbar unter Putz und anderem mehr versteckt sind. Zudem ist die disziplinierende Wirkung von regelmäßigen Kontrollgängen nicht zu unterschätzen.
Kosten und Nutzen eines Baubegleiters
Das übliche Honorar für einen Baubegleiter für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegt im Bereich von 3.000 bis 6.000 Euro . Die Investition amortisiert sich jedoch fast automatisch durch Qualitätsverbesserung, durch Abschläge, die der Bauherr aufgrund der Fehlerkontrolle vornehmen kann oder durch nicht entstehende Folgekosten aus mangelhafter Bauausführung.
Vergleich: Baubegleitung und Bauüberwachung
| Faktor | Baubegleitung | Bauüberwachung |
|---|---|---|
| Hauptziel | Fehlerprävention und Qualitätssicherung | Einhaltung des Bauplans und der Bauvorschriften |
| Zeitpunkt der Einbindung | Vor Vertragsunterzeichnung bis zur Schlussabnahme | Während der Bauphase |
| Häufigkeit der Baustellenbesuche | Regelmäßig, zu festgelegten Terminen | Kontinuierlich, abhängig vom Baufortschritt |
| Kosten | 3.000 bis 6.000 Euro | Variieren, oft in Baukosten enthalten |
| Hauptakteure | Unabhängige Sachverständige, Architekten | Bauleiter, Architekten |
| Dokumentation | Detaillierte Berichte mit Fotos und Text | Protokolle und Berichte |
Beratung vor Baubeginn
Im Idealfall begleitet der Baubegleiter, auch Bausachverständiger genannt, den Hausbau von der Hausplanung bis zur Fertigstellung. Die fachkundige Überprüfung im Vorfeld ist die beste Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf und nimmt sich folgender Punkte an:
- Passt die Baufinanzierung zur Vermögens- und Einkommenssituation des Bauherrn?
- Ist im Kaufvertrag alles enthalten?
- Sind die Planungsunterlagen vollständig und fehlerfrei?
- Ist das energetische Gesamtkonzept in sich stimmig, einschließlich Fachplanung von Heizungs- und Sanitäranlagen
- Ist in der Bau- und Leistungsbeschreibung alles enthalten, was für ein funktionsfähiges Haus notwendig ist?
- Sind Materialien und Ausstattungsgegenstände eindeutig in ihrer Qualität beschrieben?
- Entspricht die Ausführung dem Stand der Technik?
Baustellenbegehung mit dem Baubegleiter
Eine erste Baustellenbegehung wird gleich nach Aushub der Baugrube empfohlen: Anhand der Bodenbeschaffenheit lässt sich sagen, welche Abdichtungsmaßnahmen notwendig sind, um das Haus dauerhaft vor Feuchte zu schützen und ob die geplante Drainage ausreichend ist.
Wichtig sind Baustellentermine vor allem bevor Arbeiten verdeckt werden, also bevor der Estrich kommt oder verputzt wird. Nur so kann der Baubegleiter noch überprüfen, ob das angegebene Material verwendet wurde oder mithilfe minderer Qualität gespart wurde, nur so sieht er, ob Anschlüsse, Übergänge und Installationen fachgerecht ausgeführt wurden und Dinge wie die Schalldämmung gewährleistet sind.
Nach folgenden Bauabschnitten sollte auf jeden Fall eine Begehung stattfinden:
- Fertigstellung Bodenplatte beziehungsweise Keller
- Fertigstellung Rohbau
- Nach Rohinstallationen der Gewerke Elektro, Sanitär und Heizung
- Vor Verputzarbeiten
- Nach Fertigstellung Innenputz
- Weitere Zwischenabnahmen je nach Gewerk und Bedarf
- Durchführung von Thermografie und Blower-Door-Test, sobald das Haus dicht ist
- Vorbereitung und Durchführung der Schlussabnahme
Der Bauherr erhält nach jeder Begehung eine Dokumentation mit Fotos und Text, die er gegebenenfalls auch vor Gericht zum Beweis vorlegen kann. Denn manches Bauunternehmen blockt einfach ab und wäre für einen Bauherren ohne den Beistand eines Experten kaum zu fassen.
Schlussabnahme mit Baubegleiter
Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die Schlussabnahme vor. Zur Schlussabnahme treffen sich alle Beteiligten. Diese erfolgt nur, solange keine gravierenden Mängel festgestellt wurden und einem Einzug nichts im Weg steht. Geringfügige Mängel werden als Vorbehalt in das Protokoll aufgenommen und müssen nachgebessert werden. Für sichtbare Mängel, die nicht beanstandet werden, entfällt die Gewährleistung.
Baustellenbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist
Trotzdem passiert es immer wieder, dass manche Mängel sich erst nach dem Einzug zeigen. Aus diesem Grund gibt es die Gewährleistungsfrist, die in der Regel fünf Jahre beträgt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. So lange muss das betroffene Bauunternehmen Schäden auf eigene Kosten nachbessern.
Dazu muss der Hausbesitzer den Schaden allerdings als solchen erkennen und rügen. Und wieder erhöht er die Chancen, sein eigenes Recht zu wahren, wenn er den Baubegleiter zurate zieht. Die Begehung sollte rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist erfolgen. Wer mit einem Bauträger oder Generalübernehmer schlüsselfertig gebaut hat, muss sich hierfür nur einen Termin im Kalender rot anstreichen. Wer mit dem Architekten die Gewerke einzeln vergeben hat, muss mehrere Termine beachten – je nachdem, wann jeweils die Schlussabnahme für das beauftragte Gewerk erfolgt ist.
Baubegleiter mit Fachkenntnis
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger hat bereits vor einer entsprechenden Prüfungskommission seine überdurchschnittlichen Fachkenntnisse nachgewiesen. Bauherrenschutzverbände wiederum verlangen laufende Fortbildungen und verpflichten die Berater auf die Einhaltung bestimmter Standesregeln wie Neutralität und Fairness.
Der Umfang der Baubegleitung, den der Sachverständige vorschlägt, und das Honorar sollten nachvollziehbar sein. Wichtig ist ein verantwortungsvolles Abwägen von aus Kostengründen reduzierter Leistung gegen die erhöhten Risiken. Zudem sollte der Sitz des Experten nicht zu weit vom Objekt entfernt liegen. Nicht zu vergessen ist sein Nachweis einer Haftpflichtversicherung für den Fall eigener Fehler.
Extras für besondere Anforderungen
Für eine umfassende Baubegleitung sind mehrere Baustellenbesuche notwendig. Der Bauherr kann aber jederzeit weniger oder mehr als die vorgeschlagenen Termine beauftragen. Die Leistungsumfänge, zum Beispiel die Dauer einer Standardbegehung oder der Umfang der Berichte und Dokumentationen, sind in der Regel genau definiert, Überschreitungen werden nach Aufwand abgerechnet. Je nach Anbieter können auch Sondertermine geordert werden wie:
- Überprüfung der Nachbesserungen
- Prüfung der Luftdichtheit des Gebäudes
- Gebäude-Thermografie
- Erstellen und Prüfen von und Energieausweisen
- Bau- und raumakustische Messungen
- Bautenstandsdokumentation
- Beweissicherung vor Baubeginn
Fazit
Die Baubegleitung ist eine lohnende Investition, die Bauherren vor teuren Fehlern und Bauschäden schützt. Sie sorgt für Qualitätssicherung und gibt dem Bauherrn die nötige Sicherheit, dass das Bauvorhaben reibungslos verläuft. Egal, ob vor, während oder nach dem Bau – ein kompetenter Baubegleiter ist der beste Partner für den erfolgreichen Hausbau.
Mit GREENOX an Ihrer Seite haben Sie die Gewissheit, dass Ihr Bauprojekt in sicheren und erfahrenen Händen liegt. Wir begleiten Sie durch alle Phasen des Bauprojekts und sorgen dafür, dass Ihr Traumhaus nicht nur realisiert, sondern auch nachhaltig und qualitativ hochwertig gebaut wird.
