Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses korrekt berechnet wird. Obwohl sie seit 2004 nur für öffentlich geförderten Wohnraum verpflichtend ist, wird sie heute häufig auch für frei finanzierte Miet- und Kaufobjekte angewendet. Der Grund: In Streitfällen orientieren sich Gerichte meist an der WoFlV, wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde.

Eine präzise Wohnflächenangabe ist wichtig für die Miethöhe, die Nebenkostenabrechnung, Versicherungen und die Kaufpreisbewertung. Falsche Angaben können zu deutlichen Abweichungen und rechtlichen Konflikten führen.

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Quelle: greenox-group.de

Was regelt die Wohnflächenverordnung genau?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt verbindlich fest, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses zu berechnen ist. Sie definiert dabei präzise, welche Flächen zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Grundfläche gehören. Die WoFlV regelt unter anderem, wie Raumhöhen, Dachschrägen, Treppen, Balkone, Terrassen, Wintergärten und bestimmte Nebenräume zu berücksichtigen sind.

Besonders wichtig ist die klare Vorgabe, in welchem Umfang einzelne Flächen angerechnet werden dürfen – zum Beispiel 100 % bei Raumhöhen über 2 Metern oder nur 25–50 % bei Außenflächen wie Balkonen und Terrassen. Durch diese einheitlichen Regeln sorgt die Wohnflächenverordnung für eine nachvollziehbare, rechtssichere und vergleichbare Wohnflächenberechnung.

Wann gilt die Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit 2004 für öffentlich geförderten Wohnraum gesetzlich verbindlich. Das bedeutet: Bei Sozialwohnungen und anderen geförderten Projekten muss die Wohnfläche zwingend nach WoFlV berechnet werden.

Für frei finanzierte Miet- oder Kaufobjekte ist die WoFlV dagegen nicht automatisch vorgeschrieben. Hier kann die Wohnflächenberechnung frei vereinbart werden – zum Beispiel nach WoFlV oder nach DIN 277. Wird im Mietvertrag, Kaufvertrag oder in der Immobilienbewertung jedoch keine andere Berechnungsmethode genannt, wird in der Praxis nahezu immer die WoFlV als Standard herangezogen.

Besonders wichtig für Mieter und Vermieter: In Streitfällen orientieren sich Gerichte fast immer an der Wohnflächenverordnung, sofern keine andere Methode vereinbart wurde. Damit hat sie sich faktisch als die maßgebliche Grundlage für korrekte und rechtssichere Wohnflächenangaben etabliert.

Für Eigentümer, Makler, Verwalter oder Kaufinteressenten bedeutet das: Wenn die Berechnungsmethode nicht ausdrücklich geregelt ist, sollten Sie davon ausgehen, dass die Wohnflächenverordnung gilt.

Welche Räume gelten laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die für den dauerhaften Aufenthalt bestimmt sind. Dazu gehören beispielsweise Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder oder Flure innerhalb der Wohnung. Auch beheizte Wintergärten und vollständig geschlossene Räume wie Hobbyräume können zur Wohnfläche zählen. Außenflächen wie Balkone oder Terrassen werden ebenfalls berücksichtigt, jedoch nur anteilig.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?

Bestimmte Flächen dürfen nicht angerechnet werden. Dazu gehören unter anderem Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung. Auch ungenutzte Dachböden, Treppen mit mehr als drei Stufen sowie bestimmte Wand- und Fensternischen zählen nicht zur Wohnfläche.

Dadurch ist die tatsächliche Grundfläche eines Hauses meist deutlich größer als die nach WoFlV anrechenbare Wohnfläche.

Wie wird die Grundfläche ermittelt?

Die Grundfläche wird entweder im fertiggestellten Raum gemessen oder anhand geeigneter Bauzeichnungen bestimmt. Gemessen wird immer zwischen den fertigen Bauteilen. Fest verbaute Elemente wie Einbauschränke, Heizkörper, Wandverkleidungen oder Türrahmen gehören zur Grundfläche dazu und werden nicht abgezogen.

Wie viel der Fläche wird nach WoFlV angerechnet?

Die Wohnflächenverordnung unterscheidet, zu welchem Anteil Raumflächen zur Wohnfläche zählen. Dabei ist die Raumhöhe ein entscheidender Faktor.

WoFlV oder DIN 277 – was ist der Unterschied?

Neben der Wohnflächenverordnung gibt es weitere Berechnungsstandards. Besonders bekannt ist die DIN 277. Sie berücksichtigt viele Flächen, die nach der WoFlV gar nicht oder nur teilweise zählen, zum Beispiel Kellerräume oder Flächen unter Dachschrägen. Zudem spielt hier die Raumhöhe keine Rolle, wodurch die Wohnfläche bei Anwendung der DIN 277 oft größer ausfällt.

Für frei finanzierten Wohnraum kann die Berechnungsmethode im Mietvertrag frei vereinbart werden. Wird nichts geregelt, gilt automatisch die WoFlV. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte die gewählte Methode daher immer klar im Mietvertrag festgehalten werden.

Warum ist eine genaue Wohnflächenberechnung wichtig?

Die Wohnfläche hat unmittelbaren Einfluss auf Mietpreise, Nebenkosten und die Kaufpreisermittlung. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der angegebenen Fläche ab, handelt es sich rechtlich um einen Mangel. Mieter können in diesem Fall eine Mietminderung oder die Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten verlangen.

Auch für Vermieter kann eine korrekte Berechnung wichtig sein, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und Streitigkeiten von Anfang an zu vermeiden.

Fazit

Die Wohnflächenverordnung definiert klar, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und wie sie anzurechnen sind. Sie schafft Transparenz für Mieter, Vermieter, Käufer und Eigentümer und verhindert Missverständnisse bei Flächenangaben. Eine korrekt berechnete Wohnfläche ist die Grundlage für faire Mietpreise, genaue Nebenkosten und verlässliche Immobilienbewertungen.