Die Geschossfläche ist eine zentrale Größe im deutschen Bau- und Planungsrecht. Sie beeinflusst maßgeblich, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, und bildet die Grundlage für zahlreiche städtebauliche Entscheidungen. Wer ein Grundstück entwickeln, ein Gebäude aufstocken oder den Nutzungsgrad eines Bauwerks erhöhen möchte, kommt an der Geschossfläche nicht vorbei.
In diesem Beitrag klären wir, was unter Geschossfläche zu verstehen ist, wie sie berechnet wird, welche Rolle die Geschossflächenzahl (GFZ) spielt und worauf in der Praxis besonders zu achten ist. Außerdem unterscheiden wir die Geschossfläche von ähnlichen Begriffen wie Bruttogrundfläche oder Nutzfläche und geben Hinweise zur Auslegung in Bebauungsplänen. Zwei Tabellen helfen bei der Einordnung und liefern aktuelle Orientierungswerte.
Was ist die Geschossfläche?
Die Geschossfläche (GF) bezeichnet die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes – gemessen an den Außenmaßen der jeweiligen Geschosse. Dabei zählen nur die Geschosse mit, die als „Vollgeschosse“ im Sinne der jeweiligen Landesbauordnung gelten. Nicht berücksichtigt werden in der Regel:
- Dachgeschosse, wenn sie nicht als Vollgeschosse gelten
- Keller, sofern sie nicht oberirdisch genug sind
- Balkone, Loggien, Terrassen
- Technikräume auf dem Dach
- untergeordnete Anbauten
Die Geschossfläche wird in Quadratmetern angegeben und dient zur Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ), einem entscheidenden Maßstab in jedem Bebauungsplan.
Wie wird die Geschossfläche berechnet?
Die Berechnung der Geschossfläche erfolgt simpel, aber mit wichtigen Regeln:
Geschossfläche = Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse eines Gebäudes
Ein einfaches Beispiel:
- Ein Gebäude hat drei Vollgeschosse, jedes mit einem Grundriss von 10 m × 12 m.
- Fläche pro Geschoss: 120 m²
- Geschossfläche: 3 × 120 m² = 360 m²
Wichtig: Innenwände, Treppenhäuser oder Aufzüge spielen für diese Kennzahl keine Rolle – entscheidend sind die äußeren Abmessungen.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die GFZ ist das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche und wird durch den jeweiligen Bebauungsplan festgelegt. Sie bestimmt, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf.
Formel: GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche
Beispiel:
- Grundstücksfläche: 600 m²
- Zulässige GFZ laut Bebauungsplan: 1,0
- Maximale Geschossfläche: 600 m² × 1,0 = 600 m²
- Bei zwei Vollgeschossen: 2 × 300 m² = 600 m²
Typische GFZ-Werte nach Gebietstyp
Je nach Gebietsnutzung (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet etc.) sind bestimmte GFZ-Werte üblich. Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht typischer Werte aus aktuellen Bebauungsplänen:
| Gebietstyp | Typische GFZ |
|---|---|
| Reines Wohngebiet (WR) | 0,3 – 0,8 |
| Allgemeines Wohngebiet (WA) | 0,4 – 1,2 |
| Mischgebiet (MI) | 0,6 – 1,6 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 – 3,0 |
| Gewerbegebiet (GE) | 0,8 – 2,4 |
| Industriegebiet (GI) | 1,0 – 2,5 |
Höhere GFZ-Werte erlauben mehr Geschosse bzw. größere Geschossflächen und damit eine höhere Ausnutzung des Grundstücks.
Wo steht die GFZ – und was passiert bei Überschreitung?
Die zulässige Geschossflächenzahl ist in der Regel im Bebauungsplan einer Gemeinde festgelegt. Sie ist rechtlich bindend. Eine Überschreitung der GFZ kann zur Ablehnung eines Bauantrags führen. In Einzelfällen kann aber eine Befreiung beantragt werden, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.
Ein typisches Beispiel aus der Praxis: Ein Bauherr plant ein Wohnhaus mit vier Vollgeschossen. Die geplante Geschossfläche liegt bei 800 m². Auf dem Grundstück sind laut GFZ jedoch nur 700 m² erlaubt. Hier wäre entweder eine Umplanung oder ein Antrag auf Befreiung erforderlich.
Unterschiede zu anderen Flächenarten
Gerade bei der Planung und Bewertung von Immobilien kommt es häufig zu Verwechslungen. Die Geschossfläche ist nicht gleich:
- Bruttogrundfläche (BGF): Umfasst alle Flächen eines Gebäudes einschließlich Keller, Technikräume und Dachgeschosse – gemessen an den Außenmaßen.
- Nettogrundfläche (NGF): Umfasst nur die tatsächlich nutzbaren Flächen innerhalb der Außenwände – z. B. Wohnräume, Büros, Flure.
- Wohnfläche (WF): Wird nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet und enthält z. B. keine Abstellräume außerhalb der Wohnung.
Die folgende Tabelle hilft bei der Unterscheidung:
| Flächenart | Definition | Zweck / Anwendung |
|---|---|---|
| Geschossfläche | Summe der Außenmaße aller Vollgeschosse | Grundlage für GFZ im Bebauungsplan |
| Bruttogrundfläche | Alle Flächen eines Gebäudes nach DIN 277 | Baukostenberechnung, Flächenermittlung |
| Nettogrundfläche | Nutzbare Fläche innerhalb der Außenwände | Mieterträge, Grundrissplanung |
| Wohnfläche | Wohnnutzbare Fläche nach WoFlV | Mietverträge, Immobilienanzeigen |
Was gilt als Vollgeschoss?
Ob ein Geschoss als „voll“ zählt, ist entscheidend für die Geschossfläche. Die Definition kann sich je nach Bundesland unterscheiden, häufig gelten folgende Kriterien:
- Mindeste Raumhöhe (oft > 2,30 m über mehr als 75 % der Fläche)
- Mindestmaß an Tageslicht (Fensterflächen)
- Nutzbarkeit als Aufenthaltsraum
Ein ausgebautes Dachgeschoss mit ausreichend Höhe und Licht kann also als Vollgeschoss zählen – muss es aber nicht zwangsläufig. Ebenso können oberirdische Kellergeschosse in Hanglage als Vollgeschosse gelten.
Tipp: Bei Unsicherheit hilft ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung oder eine Rücksprache mit dem Bauamt.
Bedeutung für Projektentwickler und Bauherren
Für die Projektentwicklung ist die Geschossfläche ein zentrales Steuerungsinstrument. Sie hat Einfluss auf:
- die Anzahl der realisierbaren Einheiten (Wohneinheiten, Büros etc.)
- die Mietfläche und damit die Rendite
- die Baukosten (mehr Geschosse = mehr Erschließung = höhere Kosten)
- die Erschließungs- und Anschlussgebühren (oft abhängig von der GF)
In der Praxis versuchen viele Entwickler, die erlaubte GFZ möglichst voll auszuschöpfen, ohne sie zu überschreiten. Das bedeutet oft: Optimierung des Grundrisses, maximale Ausnutzung der Gebäudehöhe und clevere Planung von Technik- und Nebenräumen.
Sonderfälle: Staffelgeschosse, Dachterrassen, Balkone
Einige Bauteile werfen häufig Fragen auf:
- Staffelgeschosse: Zählen zur Geschossfläche, wenn sie als Vollgeschoss gewertet werden (hängt u. a. von Höhe und Fläche ab).
- Balkone & Loggien: In der Regel nicht Bestandteil der Geschossfläche.
- Dachterrassen: Je nach Konstruktion und Ausführung entweder Bestandteil oder nicht.
Auch hier lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan oder eine Beratung durch Architekten und Bauplaner.
Fazit
Die Geschossfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen für die Planung, Entwicklung und Bewertung von Immobilienprojekten. Sie gibt Auskunft über die zulässige Bebauung eines Grundstücks, ist Grundlage der Geschossflächenzahl (GFZ) und beeinflusst zahlreiche Faktoren wie Wirtschaftlichkeit, Genehmigungsfähigkeit und Bebauungsdichte.
Ein fundiertes Verständnis der Geschossfläche hilft, Bauvorhaben effizient und rechtssicher zu planen – egal ob im privaten Wohnungsbau, bei gewerblichen Projekten oder der kommunalen Stadtplanung.
